위반건축물 양성화 신청
[건축사 칼럼] 위반건축물, 지금이 마지막으로 바로잡을 기회입니다
건축 설계와 인허가 실무를 39년째 해오면서, 가장 안타까운 상담 중 하나가 바로 “위반건축물”입니다. 이미 수십 년째 살고 있는 집인데도 준공 서류 한 장이 없어서 매매도, 대출도, 리모델링 인허가도 발목이 잡히는 경우를 정말 많이 봐왔습니다.
그런데 2026년 6월 16일부터 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 시행되면서, 오랫동안 손대지 못했던 이 문제를 정리할 수 있는 한시적인 창구가 열렸습니다. 실무자의 시각에서 이번 제도를 꼭 알아야 할 분들을 위해 정리해드립니다.
1. 왜 지금 이 법이 중요한가
위반건축물은 방치할수록 손해가 커집니다. 적발되면 시정명령이 내려오고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 매년, 많게는 연 2회까지 반복해서 부과됩니다. 여기에 매매 시 근저당 설정이 막히거나 대출 한도가 줄어드는 등 재산권 행사에도 실질적인 제약이 따릅니다.
이번 특별조치법은 이런 건축물 중 일정 요건을 갖춘 경우에 한해 정식으로 사용승인을 받아 건축물대장에 올릴 수 있는 절차를 마련한 것입니다. 쉽게 말해 “무허가”라는 꼬리표를 뗄 수 있는 기회이고, 이런 한시적 조치는 자주 나오는 것이 아니기 때문에 대상이 되시는 분이라면 반드시 검토해보시길 권해드립니다.
2. 내 건축물이 대상이 되는지 먼저 확인하세요
실무에서 가장 많이 받는 질문이 “우리 집도 해당되나요”입니다. 기준은 명확합니다. 2023년 12월 31일 시점에 이미 사실상 완공되어 있던 주거용 건축물이어야 하고, 유형별로 다음 규모 이하여야 합니다.
- 단독주택: 연면적 165㎡ 이하
- 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하 (다만 165㎡~330㎡ 구간은 지자체 조례로 별도 정할 수 있어, 관할 구청 확인이 필요합니다)
- 다세대주택: 세대별 전용면적 85㎡ 이하
- 근린생활시설(근생주택): 세대별 전용면적 85㎡ 이하이며, 소유권보존등기 등에 준하는 등기 명의자별로 판단합니다
여기서 말하는 ‘특정건축물’이란 다음 세 가지 경우를 포함합니다.
- 허가나 신고 없이 짓거나 대수선하여 준공(사용승인)을 받지 못한 건축물
- 허가나 신고 없이 용도를 바꾼 건축물
- 애초 허가 면적보다 1/20 이상 넓게 지어진, 비주거용 건축물
옥탑방을 나중에 증축했거나, 창고를 주거 공간으로 바꿔 쓰고 계신 경우도 이 기준에 해당할 가능성이 높으니, 정확한 판단은 도면과 현황을 함께 놓고 검토받으시길 권합니다.
3. 신청 절차, 이렇게 진행됩니다
- 소유자 확인 및 서류 준비: 신고 시점의 소유자가 건축물 현황을 증빙할 조사서류(현황측량, 사진, 등기부등본 등)를 갖춰 신청합니다.
- 관할 기관 접수 및 검토: 접수기관은 부지 위치, 용도, 규모 등 기준에 따라 서류를 검토합니다.
- 필요 시 건축위원회 심의: 사안에 따라 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인 여부가 최종 결정됩니다.
- 부수 규정 완화 적용: 세대·가구·호수가 늘거나 구조가 바뀐 경우에도, 일정 요건 하에서는 주차장 설치 의무가 유예되는 등 실무적으로 도움이 되는 완화 규정이 함께 적용됩니다.
경험상 이 단계에서 서류 준비가 부실하면 반려되거나 지연되는 경우가 많습니다. 초기에 정확한 현황 진단을 받아두시는 것이 시간과 비용을 아끼는 지름길입니다.
4. 이행강제금·과태료, 실질적으로 얼마나 줄어드나
가장 현실적인 관심사는 역시 비용일 것입니다. 이번 조치의 핵심 혜택은 다음과 같습니다.
- 이행강제금 부과 횟수를 최대 5회분까지 감경해줍니다 (7년간 누적 부과 기준).
- 절차가 진행 중이던 건은 이행강제금 부과 및 과태료 처분 대상에서 제외될 수 있습니다.
또한 지자체는 신고 편의를 위해 특정건축물 지원센터를 설치·운영하여 상담부터 서류 접수까지 지원할 예정입니다. 다만 지원센터의 실제 운영 여부와 방식은 지자체마다 차이가 있을 수 있으니 관할 구청에 먼저 문의하시길 권합니다.
5. 기간이 정해져 있습니다 — 서두르셔야 합니다
- 시행일: 2026년 12월 17일
- 유효기간: 시행일로부터 18개월
한시법의 특성상 이 기간이 지나면 다시 원래의 원칙, 즉 반복적인 이행강제금과 제약이 따르는 상태로 돌아갑니다. 대상 여부가 애매하신 경우일수록 더 빨리 확인하셔야 서류 보완이나 현황 조사에 필요한 시간을 충분히 확보할 수 있습니다.
실무자로서 드리는 조언
30년 넘게 이 일을 하면서 느낀 것은, 위반건축물 문제는 “언젠가 해결하겠지” 하고 미루다가 정작 매매나 상속, 재건축 시점에 급하게 발등에 불이 떨어지는 경우가 대부분이라는 점입니다. 이번 특별조치법은 그런 분들에게는 흔치 않은 기회입니다.
우리 건축물이 대상이 되는지, 어떤 서류가 필요한지는 반드시 건축사나 관할 구청 건축과와 함께 현황을 확인해보시길 바랍니다. 정확한 진단이 곧 시간과 비용을 아끼는 길입니다.
정확한 진단이 필요하시다면
위반건축물 관련 사안은 건축물마다 현황과 서류가 모두 다르기 때문에, 일반적인 기준만으로는 판단이 어려운 경우가 많습니다. 우리 건축물이 이번 특별조치법 대상에 해당하는지, 어떤 서류를 준비해야 하는지 궁금하신 분들은 편하게 문의 주시기 바랍니다. 현황 확인부터 신청 절차까지 실무 경험을 바탕으로 함께 건축사가 직접 살펴봐 드리겠습니다.
(주)씨앤씨시그 건축사사무소
구본창 건축사 | 010-3764-4424
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