2023년 이전 위반건축물, 위반건축물 양성화 이번엔 합법화될까? 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 완벽 정리

들어가며

무단 증축했거나 사용승인을 받지 못한 채 오랫동안 방치되어 온 소규모 주거용 건축물. 이런 위반건축물을 두고 “언젠가 양성화 특별법이 또 나오지 않을까”라는 기대와 소문은 꾸준히 있어 왔습니다. 실제로 2026년 6월 16일, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 제정·공포되어 2026년 12월 17일부터 시행을 앞두고 있습니다(법률 제21820호). 이번 글에서는 이 법의 적용대상, 사용승인 요건, 절차를 근거 조문과 함께 정리해드리겠습니다.

이번이 처음이 아니다 – 반복되어 온 위반건축물 양성화 특별법

사실 이런 형태의 특별법은 이번이 처음이 아닙니다. 1980년대부터 「준공미필기존건축물정리에관한특별조치법」, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2013년 제정, 2014.1.17. 시행) 등이 여러 차례 제정·시행되며 위반건축물 양성화가 이루어져 왔습니다. 이번 개정 건축법의 제안이유에서도 “그동안 5차례에 걸쳐 「특정건축물 정리법」이 시행되어 49만 건의 양성화가 이루어졌다”고 밝히고 있어, 이번 법은 사실상 여섯 번째 특정건축물 정리 특별조치법인 셈입니다. 다만 같은 유형의 법이 반복해서 제정된다는 것은, 그만큼 위반건축물 문제가 근본적으로 해결되지 않고 있다는 방증이기도 합니다.

법의 목적과 기본 구조

제1조는 이 법의 목적을 “특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함”이라고 밝히고 있습니다. 무조건적인 양성화가 아니라 엄격한 요건을 충족한 건축물만 선별적으로 구제한다는 점이 핵심입니다.

적용대상 – ‘특정건축물’과 ‘주거용 특정건축물’의 정의 (제2조)

법에서 말하는 “특정건축물”은 다음 세 가지 중 하나에 해당하는 건축물입니다.

가. 건축허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물 나. 허가·신고는 받았지만 사용승인(준공)을 받지 못한 건축물 다. 용도변경 허가·신고 없이 용도를 변경한 건축물

이 중 연면적의 50% 이상이 주거용인 건축물을 “주거용 특정건축물”이라고 정의하는데, 이번 법이 적용되는 대상은 바로 이 주거용 특정건축물로 한정됩니다.

실제 적용범위 – 세 가지 조건을 모두 확인해야 한다 (제3조)

이 법이 실제로 적용되는 “대상건축물”이 되려면 아래 조건들을 모두 충족해야 합니다.

① 완공 시점 – 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공

가장 먼저 확인할 조건은 시점입니다. 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이어야 합니다. 2024년 이후에 발생한 위반사항은 이 법의 적용대상이 되지 않습니다.

② 규모 기준

• 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하(증축·대수선하여 사용승인을 받지 못한 부분 포함)
• 단독주택(다가구주택 제외): 연면적 165㎡ 이하. 다만 165㎡ 초과~330㎡ 이하는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따름
• 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하
• 근린생활시설로 허가받았으나 사실상 주택으로 사용한 건축물: 위 규모 기준에 해당하고, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용된 경우에 한정

③ 지역·부지 제외 사유 없음

다음 구역·부지에 해당하면 원칙적으로 적용대상에서 제외됩니다(일부 예외 있음).

1. 도시·군계획시설의 부지
2. 개발제한구역(단, 지정 전 건축·대수선한 경우는 예외)
3. 군사기지 및 군사시설 보호구역(단, 지정 전 건축·대수선했거나 관할부대장 건의로 국방부장관이 적용 결정한 경우는 예외)
4. 도로법상 접도구역
5. 도시개발구역(단, 사업에 지장 없으면 예외)
6. 정비구역(단, 사업에 지장 없으면 예외)
7. 보전산지
8. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상습재해구역 또는 환경정비구역

④ 과거 특별조치법으로 이미 구제받은 건축물은 재적용 안 됨

이 법 시행 전에 폐지된 「준공미필기존건축물정리에관한특별조치법」 또는 종전 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 이미 사용승인서를 받았고, 그 이후 소유권 변동이 없는 건축물에는 이번 법이 적용되지 않습니다.

신고 및 사용승인 절차 (제4조, 제6조)

신고

대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 관할 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 다만 국가시책사업으로 건축·대수선한 경우에는 행정청이 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있습니다. 구체적인 신고기간은 아직 시행령에서 정해질 예정이므로, 시행일 전까지 하위법령 제정 동향을 확인해야 합니다.

사용승인 요건 (제6조)

신고를 받은 행정청은 다음 기준에 모두 적합한 경우, 신고받은 날부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 합니다.

1. 자기 소유 대지(또는 사용승낙 받은 타인 소유 대지, 국유지·공유지) 위에 건축한 것일 것
2. 「건축법」 제44조(대지와 도로의 관계), 제46조(건축선), 제47조(건축물의 배치)를 위반하지 않고, 구조안전·위생·방화와 인근 주민의 일조권, 도시계획사업 시행 등에 현저한 지장이 없을 것 — 단, 도로 최소 너비는 원칙적인 4m 기준이 아닌 3미터로 완화 적용하며, 소방에 지장이 없다고 인정되는 경우 위 3개 조문 자체를 적용하지 않을 수 있음
3. 세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 경우나 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용한 경우에는 「건축법」 제49조(피난시설 등), 제50조(내화구조와 방화벽), 제52조(마감재료) 및 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제12조를 준수할 것
4. 과태료(제9조)와 이행강제금(건축법 제80조)의 체납이 없을 것 — 다만 1년 이내 완납 조건으로 승인 가능

부설주차장 설치 특례 (제7조)

사용승인으로 인해 「주차장법」상 부설주차장 설치기준에 미달하게 되더라도, 원칙적으로 추가 설치 의무가 면제됩니다. 다만 세대·가구·호수를 증가시킨 대수선이나 근린생활시설의 사실상 주택 사용에 해당하는 경우에는 부설주차장을 설치하거나 그 비용을 납부해야 합니다. 전세사기피해자가 매수한 전세사기피해주택의 경우에는 이 경우에도 추가 설치 의무가 면제되며, 지방자치단체는 지역 여건에 따라 조례로 설치의무를 완화·면제할 수 있습니다.

과태료 (제9조) – 이행강제금 5회분에 해당하는 금액

사용승인을 받으려면 다음과 같은 과태료를 납부해야 합니다.

• 이행강제금 부과 사실이 없던 건축물: 「건축법」 제80조에 따라 산정한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료
• 이행강제금 부과 사실이 있었지만 추가 위반내용이 있는 건축물: 마찬가지로 5회분에 해당하는 과태료
• 5회 미만으로 이행강제금을 냈던 건축물: 5회분 상당액에서 이미 낸 이행강제금을 뺀 차액을 과태료로 부과

다만 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 매수한 경우에는 이 과태료 부과 자체가 면제됩니다.

특정건축물 지원센터 (제5조)

행정청은 이 법에 따른 업무의 효율적 추진을 위해 특정건축물 지원센터를 설치·운영할 수 있으며, 운영 경비는 「건축법」에 따른 건축안전특별회계로 충당할 수 있습니다.

시행일 및 유효기간 – 한시법이라는 점 유의

부칙에 따른 시행일정은 다음과 같습니다.

• 시행일: 공포 후 6개월이 경과한 날 = 2026년 12월 17일
• 유효기간: 시행일부터 18개월간만 효력을 가짐 (2028년 6월경 만료 예상)
• 경과조치: 유효기간 만료 전에 신고가 접수된 대상건축물은, 법의 유효기간이 만료된 이후에도 이 법이 계속 적용됨

즉 이 법은 영구적인 제도가 아니라 한시적으로 운영되는 특별법입니다. 유효기간 내에 신고를 마쳐야 구제 절차를 밟을 수 있으므로, 대상 요건에 해당하는 건축물을 보유하고 계시다면 시행일 이후 정해질 구체적인 신고기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

실무자 및 소유자가 유의할 점

1. 완공 시점 증빙이 핵심: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공되었음을 입증할 자료(항공사진, 전기·수도 사용 이력 등)를 미리 확보해두는 것이 좋습니다.
2. 규모 기준 초과 여부 확인: 다세대주택 85㎡, 단독주택 165㎡(다가구 제외) 등 규모 기준을 초과하면 애초에 적용대상이 되지 않습니다.
3. 지역·부지 제외 사유 사전 확인: 개발제한구역, 정비구역 등에 해당하는지 미리 확인해야 하며, 예외 인정 여부는 사업 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 하위법령(시행령) 제정 동향 주시: 신고기간, 국가시책사업 지정, 신고 서식 등 세부사항은 대통령령에서 정해질 예정이므로 시행일 전까지 계속 확인해야 합니다.
5. 건축위원회 심의를 통과해야 최종 승인: 신고만으로 자동 승인되는 것이 아니라 건축위원회 심의를 거쳐야 하므로, 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 꼼꼼히 준비해야 합니다.
6. 한시법임을 명심: 유효기간(18개월) 내에 신고가 이루어져야 하며, 이 시기를 놓치면 다음 특별법 제정을 기약 없이 기다려야 할 수 있습니다.

정리하며

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 오랫동안 위반건축물 상태로 남아있던 소규모 주거용 건축물 소유자에게 재산권 보호와 주거 안정의 기회를 주는 한시적 제도입니다. 다만 완공 시점, 규모, 입지, 체납 여부 등 여러 요건을 동시에 충족해야 하는 만큼, “특별법이 나왔으니 무조건 합법화된다”고 단정하기보다는 본인의 건축물이 실제로 대상건축물에 해당하는지 건축사와 함께 꼼꼼히 검토하는 절차가 반드시 필요합니다.

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본 글은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.6.16. 제정, 2026.12.17. 시행)의 법률 원문(법제처, 국가법령정보센터 제공) 및 서울특별시건축사회의 공포 알림 공문을 바탕으로 건축사의 관점에서 작성되었습니다. 신고기간 등 세부 시행령 사항은 추후 확정될 예정이므로, 개별 건축물의 대상 여부와 절차는 관할 행정청 및 건축사를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.