지능형건축물 인증 인센티브 40% 축소, 2025년 10월부터 시행 — 건축주가 반드시 알아야 할 변경사항

[건축사 칼럼] 서울시, 지능형건축물 인증등급별 건축기준 완화비율 대폭 조정

건축 인허가를 준비 중이거나 사업성 검토 단계에 있는 건축주, 시행사라면 반드시 짚고 넘어가야 할 소식이 있습니다. 서울특별시가 지능형건축물 인증제도의 인센티브 부여 방식을 전면 조정했습니다. 핵심만 먼저 말씀드리면, 인증등급에 따른 건축기준 완화 비율이 기존 대비 약 40% 축소되었습니다. 용적률이나 조경면적 완화를 사업계획에 반영해 오신 분이라면 지금 바로 확인이 필요한 내용입니다.

무슨 일이 있었나: 공문의 근거와 경위

이번 조정은 서울특별시 건축기획과가 2025년 9월 26일 발송한 공문(건축기획과-20460호)에 근거합니다. 서울시는 이 공문에서 지능형건축물 인증제도의 운영 실태와 인센티브 부여의 적정성을 검토한 결과를 바탕으로 완화비율 조정 방안을 마련했다고 밝혔습니다. 이후 서울특별시건축사회는 2025년 10월 12일 회원 공지(건축팀-1045호)를 통해 이 내용을 건축사 회원들에게 전파했습니다.

지능형건축물 인증제도 자체는 새로운 것이 아닙니다. 2006년부터 세부시행지침 형태로 운영되어 오다가, 2011년 5월 30일 건축법 개정을 통해 법적 근거(건축법 제65조의2)가 마련되었고, 건축법 시행령 제91조 및 국토교통부 고시 「지능형건축물 인증기준」에 따라 인증등급별 건축기준 완화(용적률, 높이제한, 조경기준 등)가 부여되어 왔습니다. 이번 개편은 그 완화비율의 ‘폭’을 손보는 조치라는 점을 먼저 이해하실 필요가 있습니다.

완화비율, 구체적으로 얼마나 줄었나

가장 궁금하실 부분, 등급별 변경 전후 완화비율입니다.

인증등급	종전 완화비율	변경 완화비율
1등급	15%	9.0%
2등급	12%	7.2%
3등급	9%	5.4%
4등급	6%	3.6%
5등급	0%	0%

등급 간 차등 체계 자체는 그대로 유지하되, 모든 등급에 일률적으로 40%의 축소율을 적용한 형태입니다. 서울시 설명자료에 따르면 이 40%라는 수치는 친환경건축물 인증 등 다른 인증제도와 중복 적용되는 완화비율(주거 47%, 비주거 34.5%)의 평균값(40.75%)을 고려해 산정된 것으로, 인센티브 중복 부여에 대한 문제의식이 반영된 결과로 보입니다.

예를 들어 제2종 일반주거지역(법정 용적률 200%)에서 대지면적 1,000㎡에 업무시설을 신축하며 지능형건축물 1등급 인증을 받는다고 가정하면, 종전에는 용적률이 230%(200%×1.15)까지 완화됐지만 앞으로는 218%(200%×1.09) 수준으로 조정된다는 의미입니다. 사업계획 초기 단계에서 용적률 인센티브를 전제로 매스 스터디를 진행하셨다면, 이 부분은 재검토가 불가피합니다.

적용 대상과 예외 — 모든 사업에 일괄 적용되는 것은 아니다

이번 조정된 기준은 건축허가, 주택건설사업계획승인, 소규모주택정비법에 따른 사업에 적용됩니다.

반면 별도의 기본계획·운영기준을 통해 독자적인 인센티브 체계를 운영해 온 사업 유형은 당장은 예외입니다.

• 도시정비형 재개발사업 — 「도시주거환경정비기본계획」 변경(2025년 10월 예정)을 통해 향후 이번 인센티브 축소 대상에서 제외될 예정
• 역세권 활성화사업 — 「역세권활성화사업 운영기준」 변경(2025년 9월)을 통해 제외 예정
• 공동주택 리모델링사업 — 「공동주택 리모델링 운용기준」 개정(2025년 10월)을 통해 제외 예정
• 시장정비사업 — 별도 개정 불필요, 현행 유지

즉 이들 사업은 각 기본계획·운영기준이 개정되기 전까지는 현행 기준을, 개정 이후에는 개별 기준을 적용받게 됩니다. 다만 최종 인센티브 한도는 어느 경우든 건축위원회(또는 통합심의위원회) 심의에서 확정된다는 점은 변함이 없습니다.

시행일과 경과조치 — 내 사업은 적용 대상인가

행정사항에서 가장 실무적으로 중요한 부분입니다. 서울시는 시행일을 ‘본 방침 수립 후 즉시’로 명시하면서, **적용 기준을 ‘건축허가 신청일'(건축위원회 심의를 신청한 경우 포함)**로 못박았습니다. 다시 말해,

• 방침일 이후 최초로 건축허가를 신청하거나 건축위원회 심의를 신청하는 사업 → 새 완화비율 적용
• 해당 사업에 대해 이미 건축(통합)심의위원회 심의를 거친 경우 → 경과조치로 종전 기준 적용 가능

현재 사업계획을 준비 중이시라면, 심의 신청 시점이 이 경계선 어느 쪽에 있는지가 사업성에 직접적인 영향을 미칩니다.

장기 과제: 법령 개정과 사후관리 강화 방향

서울시는 이번 완화비율 조정을 단기 조치로 규정하면서, 중장기적으로는 관련 법령·심사기준 자체의 개편을 국토교통부에 건의할 계획도 밝혔습니다. 주요 방향은 다음과 같습니다.

• 법적 의무사항이나 타 인증제도와 중복되는 심사항목 정비
• AI, IoT, 클라우드, 친환경 기술 등 최신 스마트 건축기술의 심사기준 반영
• 국가표준 개방형 프로토콜 의무화 및 통합 시운전 등 기준 고도화
• 장애인·고령자 친화 ICT 서비스, 범죄예방 스마트 기술 등 공공성 항목 도입
• 본인증 후 3년 이내 운영실태 평가 등 사후관리 체계 마련, 인증기관→허가기관 통보 의무화
• 재인증 유도를 위한 재산세 감면 등 인센티브 도입 검토

이는 지금까지 ‘인증만 받으면 완화 혜택은 계속 유지’되던 구조에서, 앞으로는 사후관리와 재인증이 뒷받침되어야 인센티브의 실효성이 인정되는 구조로 제도가 이동하고 있음을 시사합니다.

건축사가 드리는 실무 조언

• 현재 지능형건축물 인증을 전제로 사업성 검토 중이라면, 완화비율을 종전 기준이 아닌 변경 기준(40% 축소)으로 재산정해 보시길 권합니다.
• 도시정비형 재개발, 역세권 활성화, 리모델링 사업은 개별 기본계획·운영기준의 개정 시점과 내용을 별도로 확인하셔야 합니다.
• 건축위원회 심의 신청 시점이 사업성에 미치는 영향이 크므로, 인허가 일정 관리가 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

마치며

이번 조치는 지능형건축물 인증제도가 도입 취지(건축물의 스마트화 촉진)에 부합하게 운영되고 있는지에 대한 문제의식에서 출발한 제도 개선입니다. 다만 제도는 계속 다듬어지는 중이며, 개별 기본계획·운영기준의 개정 시점에 따라 세부 내용이 달라질 수 있습니다.

※ 본 글은 2025년 10월 기준 서울특별시 공문 및 서울특별시건축사회 시행 안내를 바탕으로 작성되었습니다. 이후 관련 법령·고시·운영기준이 추가로 개정될 수 있으므로, 실제 사업에 적용하실 때는 반드시 관할 인허가청 또는 담당 건축사를 통해 최신 기준을 재확인하시기 바랍니다.