일조사선 규정 3단계로 세분화, 위반건축물엔 매년 실태조사 – 건축법 개정 총정리

들어가며

2026년 7월 23일, 국회 본회의에서 「건축법」 일부개정법률안이 의결되었습니다. 이 개정안은 이광희·박홍근·천준호·염태영 의원이 각각 발의한 4건의 개정안을 국토교통위원회가 하나로 통합한 위원회 대안(의안번호 18864)으로, 2026년 8월 11일 법률 제21880호로 공포되었습니다. 위반건축물 억제, 일조사선 규정 합리화, 화재안전 강화라는 세 가지 축을 담은 이번 개정의 핵심 내용을 건축사의 관점에서 정리해드리겠습니다.

개정 배경 – 세 가지 문제의식

법제사법위원회에 제출된 대안의 제안이유는 다음 세 가지 문제를 지적하고 있습니다.

첫째, 「특정건축물 정리법」이 5차례에 걸쳐 시행되어 49만 건의 양성화가 이루어졌음에도 위반 건축물이 지속적으로 증가하고 있어, 사후 처벌보다 예방 중심의 제도개선이 필요하다는 지적입니다.

둘째, 제2·3종 일반주거지역의 소규모재건축 용적률을 조례로 완화했음에도 일조사선 규정 때문에 실제로는 용적률을 확보하기 어려운 현실이 있었습니다. 특히 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정되어, 법과 현실 사이의 괴리가 크다는 지적이 있었습니다.

셋째, 2024년 8월 인천 청라동 아파트 지하주차장 전기차 화재, 2025년 4월 부산 반얀트리 화재, 2025년 7월 광명 필로티구조 아파트 화재 등 지하주차장·필로티 구조에서 발생한 화재의 인적·물적 피해가 대형화되고 있다는 문제의식입니다.

핵심 ① – 사용승인 건축물의 사후관리 의무화 (제22조의2 신설)

지금까지는 사용승인을 받은 이후 건축물이 승인받은 대로 유지·관리되고 있는지 확인하는 제도적 장치가 미비했습니다. 이번 개정으로 다음 조항이 신설되었습니다.

허가권자는 사용승인을 받은 건축물 중 단독주택 등 대통령령으로 정하는 건축물에 대하여 해당 건축물이 승인받은 대로 유지ㆍ관리되고 있는지 여부를 조사하여야 한다.

무단 증축·용도변경 같은 위반행위가 애초에 발생하지 않도록, 사용승인 이후에도 지속적인 사후관리 체계를 법제화한 것입니다.

핵심 ② – 지하주차장·배관 마감재료 불연화 (제52조제5항·제6항 신설)

앞서 언급한 전기차 화재 사고들을 계기로, 지하층 화재안전 기준이 강화되었습니다.

• 제5항: 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물의 지하층 주차장 내부에 사용되는 마감재료와 단열재는 불연재료로 해야 합니다.
• 제6항: 건축물 지하층에 설치·노출되는 배관(배관설비 포함)의 마감재료(단열재 포함)는 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합해야 하며, 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물에는 화재안전에 필요한 사항을 별도로 정할 수 있습니다.

구체적인 적용 대상 용도·규모는 하위법령(대통령령)에서 정해질 예정이므로, 시행 전까지 관련 시행령 개정 동향을 확인할 필요가 있습니다.

핵심 ③ – 품질인정자재 범위 확대 및 설치·감리 기준 마련 (제52조의5)

건축자재등의 품질인정 대상에 **”내화채움구조”**가 추가되었고, 품질인정을 받은 건축자재등의 설치 및 공사감리에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 하는 제3항이 신설되었습니다. 인정받은 자재라도 현장에서 잘못 시공되면 성능을 발휘하지 못한다는 문제의식을 반영해, 시공·감리 단계까지 관리 체계를 확장한 것으로 볼 수 있습니다.

핵심 ④ – 일조사선 규정, 법률로 상향하며 3단계로 세분화 (제61조제1항)

이번 개정에서 실무적으로 가장 파급력이 큰 부분입니다. 기존에는 시행령에서 정하던 일조사선(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 규정을 법률로 직접 상향하면서, 동시에 현실에 맞게 완화했습니다.

개정 전: 정북 방향 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 건축(통상 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 이격)

개정 후: 다음 3단계 구분에 따라 해당 지방자치단체 조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축

건축물 부분의 높이	이격거리
10미터 이하	인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
10미터 초과 17미터 이하	인접 대지경계선으로부터 5미터 이상
17미터 초과	해당 부분 높이의 2분의 1 이상

기존에는 10m를 넘는 순간부터 곧바로 “높이의 2분의 1 이상”이라는 기준이 적용되어, 예컨대 높이 14m라면 7m, 16m라면 8m를 물러나야 했습니다. 이번 개정으로 10m 초과~17m 이하 구간에 ‘5m 이상’이라는 별도의 완만한 기준이 신설되면서, 다세대·다가구주택처럼 이 높이대에 몰려있는 건축물의 이격거리 부담이 크게 줄었습니다. 다만 이는 1.5m 적용 범위가 넓어진 것이 아니라, 중간 구간에 새로운 완화 기준이 생긴 것이라는 점에 유의해야 합니다.

아울러 건축물의 정북 방향 인접 대지가 전용주거지역·일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 이 규정을 적용하지 않는다는 단서도 신설되었습니다.

중요한 점은, 이 개정으로 기존 위반건축물이 자동으로 합법화되는 것은 아니라는 것입니다. 새 기준은 시행일 이후 새로 신청하는 건축허가·신고부터 적용되며, 이미 지어진 위반건축물의 위법 상태를 소급해서 치유해주지 않습니다.

핵심 ⑤ – 위반건축물 정기 실태조사 의무화 및 구상권 (제79조)

• 허가권자의 위반건축물 실태조사가 기존 “할 수 있다”에서 **”연 1회 이상 정기적으로 실시하여야 한다”**로 의무화되었습니다(수시조사 병행 가능).
• 시정명령을 이행한 건축주등이 자기 비용으로 시정한 경우, 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 매수인이나 임차인이 전 소유자·시공자의 위반행위 때문에 뒤늦게 시정 부담을 떠안는 경우를 구제하려는 취지로 볼 수 있습니다.
• 위반건축물 조사를 위해 허가권자가 과세정보 등 필요한 정보를 관계기관에 요청할 수 있는 근거와, 이렇게 제공받은 자료의 목적 외 사용·누설을 금지하는 규정도 함께 신설되었습니다.

핵심 ⑥ – 이행강제금 실효성 강화 (제80조)

• 영리목적·상습 위반에 대한 이행강제금 가중비율이 기존 “100분의 100의 범위”에서 **”50 이상 100분의 100 이하의 범위”**로 하한이 설정되었습니다. 즉 최소 50% 이상은 가중해야 합니다.
• 반복부과가 기존 “할 수 있다”에서 **”징수하여야 한다”**로 의무화되었고, 최초 부과 다음 연도부터는 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가중해야 한다는 후단이 신설되었습니다.

핵심 ⑦ – 위반건축물관리지침 및 건축안전특별회계 (제80조의3, 제87조의3)

• 국토교통부장관이 지자체의 위반건축물 업무 처리에 필요한 사항을 규정한 위반건축물관리지침을 고시할 수 있는 근거가 신설되었습니다.
• 지자체의 건축안전특별회계 설치가 기존 “설치할 수 있다”에서 **”설치하여야 한다”**로 의무화되었고, 이행강제금 중 조례로 정하는 비율의 재원 하한이 **”100분의 50 이상”**으로 명시되었습니다. 특별회계 사용 용도에도 위반건축물의 조사·시정·관리 비용이 추가되었습니다.

핵심 ⑧ – 벌칙 강화 (제108조, 제110조, 제111조, 제113조)

• 위반건축물 처벌 대상에 기존 “공사시공자”뿐 아니라 **”이를 설계 또는 시공한 자”**가 포함되어, 설계자도 처벌 대상이 될 수 있게 되었습니다.
• 조사 관련 자료를 목적 외로 사용·누설한 자에 대한 벌칙(5천만원 이하 벌금)이 신설되었습니다.
• 위반건축물 조사나 검사·시험을 거부·방해·기피한 자에 대한 과태료(200만원 이하) 규정도 신설되었습니다.

시행일 – 조항별로 다르다는 점에 유의

부칙에 따른 시행일은 조항마다 다르므로 반드시 구분해서 기억해야 합니다(공포일 2026.8.11. 기준).

개정 조항	시행 시기
원칙 조항(제22조의2, 제79조, 제80조, 제80조의3, 제87조의3, 벌칙 등)	공포 후 6개월 경과한 날
제61조제1항 (일조사선 규정)	공포 후 3개월 경과한 날
제52조의5 (품질인정자재 설치·감리)	공포 후 1년 경과한 날
제52조제5항·제6항 (지하층 마감재료 불연화)	공포 후 2년 경과한 날

일조사선 규정은 시행 이후 건축허가를 신청(건축위원회 심의 신청 포함)하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용되며, 이행강제금 관련 개정 규정은 이 법 시행 전 이미 시정명령을 받은 위반내용에는 소급 적용되지 않고 종전 규정을 따른다는 경과조치도 함께 마련되어 있습니다.

후속 동향 – 지자체 조례 개정 착수

실제로 이번 개정을 반영한 후속 조치가 이미 시작되고 있습니다. 서울특별시의회는 2026년 9월 11일 본회의에서 「서울특별시 건축 조례 일부개정조례안」을 통과시켜, 새로 신설된 ‘높이 10m 초과 17m 이하’ 구간의 이격거리를 5m로 반영했습니다. 일조사선 규정은 조례 위임 사항이므로, 실제 적용을 위해서는 이처럼 각 지방자치단체의 조례 정비가 함께 이루어져야 한다는 점을 기억해두시기 바랍니다.

실무자가 유의할 점

1. 조항별 시행일을 반드시 구분: 같은 법 안에서도 조항마다 시행일이 3개월부터 2년까지 다르므로, 프로젝트 일정에 맞는 조항의 시행일을 정확히 확인해야 합니다.
2. 일조사선 완화는 소급 적용되지 않음: 이미 위반 상태인 기존 건축물이 새 기준으로 자동 합법화되지 않습니다. 새 기준은 시행일 이후 신규 허가·신고 건에만 적용됩니다.
3. 지자체 조례 정비 여부 확인 필수: 일조사선 규정은 조례로 구체적인 거리를 정하도록 위임되어 있으므로, 사업 대상지 관할 지자체의 조례가 정비되었는지 반드시 확인해야 합니다.
4. 하위법령 제정 동향 주시: 지하주차장 불연재료 의무화 대상 용도·규모, 사후관리 대상 건축물 범위 등은 대통령령에서 구체화될 예정이므로, 관련 시행령 개정안을 계속 확인해야 합니다.
5. 설계자도 처벌 대상에 포함됨을 인지: 위반건축물 관련 형사처벌 규정이 시공자뿐 아니라 설계자에게도 적용될 수 있게 된 만큼, 설계 단계에서의 법규 검토가 한층 중요해졌습니다.

정리하며

이번 「건축법」 개정은 위반건축물을 사후에 처벌하는 방식에서 벗어나, 사용승인 후 정기 실태조사와 이행강제금 실효성 강화로 예방 체계를 갖추는 한편, 현실과 괴리되어 있던 일조사선 규정을 합리적으로 조정하고, 최근 잇따른 지하주차장 화재를 계기로 화재안전 기준을 강화한 종합적인 개정입니다. 특히 일조사선 규정 완화는 다세대·다가구주택 등 소규모 건축물 사업성에 직접적인 영향을 미치는 만큼, 관련 프로젝트를 검토 중이시라면 조항별 시행일과 관할 지자체 조례 정비 상황을 꼭 함께 확인하시기 바랍니다.

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본 글은 「건축법」 일부개정법률안(대안, 의안번호 18864) 의안원문·신구조문대비표와 공포된 「건축법」(법률 제21880호, 2026.8.11. 공포)의 개정이유, 그리고 관련 언론보도를 바탕으로 건축사의 관점에서 작성되었습니다. 하위법령(시행령) 제정 및 관할 지방자치단체 조례 정비 현황은 계속 업데이트될 수 있으므로, 실제 프로젝트에 적용하실 때는 국가법령정보센터 및 관할 인허가청을 통해 최신 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.