도시형 생활주택 6개층까지 가능해진다 – 2026.9.8. 주택법 시행령·주택건설기준 개정 총정리
들어가며
2026년 9월 8일, 도시형 생활주택 관련 두 개의 대통령령이 동시에 일부개정되어 같은 날 공포·시행되었습니다. 하나는 **「주택법 시행령」(대통령령 제36657호)**이고, 다른 하나는 **「주택건설기준 등에 관한 규정」(대통령령 제36658호)**입니다. 두 개정령 모두 도시형 생활주택의 공급을 활성화하기 위한 규제 완화에 초점이 맞춰져 있는데, 건축사의 관점에서 실무에 직결되는 핵심 내용을 정리해드리겠습니다.
1. 주택법 시행령 개정 – 단지형 연립·다세대주택, 6개층까지 확대
개정 전 상황
기존에는 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택을 건설위원회 심의를 받아 완화 적용을 받더라도, 주택으로 쓸 수 있는 층수는 일률적으로 5개층까지만 허용되었습니다.
개정 내용 (제10조제1항제2호·제3호)
이번 개정으로 이 층수 제한이 입지에 따라 차등화되었습니다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호가목(1)의 제1종전용주거지역 또는 같은 호 나목(1)의 제1종일반주거지역에 건설하는 경우: 5개층까지
나. 그 밖의 지역에 건설하는 경우: 6개층까지
즉, 저층 주거환경 보호가 특히 중요한 제1종전용주거지역·제1종일반주거지역에서는 종전과 같이 5개층 제한이 유지되지만, 그 외의 도시지역(제2종·제3종일반주거지역, 준주거지역 등)에서는 건축위원회 심의를 받은 경우 한 층을 더 올려 6개층까지 지을 수 있게 된 것입니다.
법제처가 밝힌 개정이유도 이 취지를 명확히 하고 있습니다.
도시형 생활주택의 공급을 활성화하기 위하여 제1종전용주거지역 및 제1종일반주거지역 외의 도시지역에 단지형 연립주택 및 단지형 다세대 주택을 건설하려는 경우로서 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 사용할 수 있는 층수를 ‘5개층’에서 ‘6개층’으로 확대하려는 것임.
이 개정령은 별도의 유예기간 없이 공포한 날부터 시행됩니다.
2. 주택건설기준 등에 관한 규정 개정 – 세 가지 실무 변화
같은 날 개정된 「주택건설기준 등에 관한 규정」은 세 가지 실무적으로 중요한 변화를 담고 있습니다.
① 지식산업센터(공장)의 오피스텔·도시형 생활주택 전환 시 주차장 특례 확대 (제7조제11항제1호)
기존에는 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종·제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설을 도시형 생활주택(세대당 전용면적 60㎡ 이하 한정)으로 용도변경하는 경우, 종전 부설주차장 기준을 그대로 적용받을 수 있는 특례가 있었습니다.
이번 개정으로 이 대상에 “공장” 중 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 지식산업센터가 추가되었습니다. 즉 지식산업센터인 공장을 도시형 생활주택(임대주택)으로 용도변경하는 경우에도, 용도변경 전 부설주차장 기준을 그대로 적용받을 수 있게 된 것입니다.
법제처 개정이유에 따르면, 이는 공공주택의 원활한 공급을 위한 조치로, 지식산업센터를 도시형 생활주택으로 전환해 임대주택으로 활용하려는 최근의 정책 방향과 맞닿아 있습니다.
② 도시형 생활주택 주차장 설치기준 완화 범위 확대 (제27조제1항제2호)
기존에는 단지형 연립·다세대주택이 건축위원회 심의를 통해 5개층까지 건축하는 경우에 한해 이 완화 특례(제1호 적용 제외)가 적용되었는데, 이번 개정으로 앞서 살펴본 6개층까지 건축하는 경우도 함께 완화 특례 대상에 포함되었습니다.
아울러 지방자치단체 조례로 정할 수 있는 주차장 설치기준의 강화·완화 범위도 세분화되었습니다.
- 개정 전: 세대당 전용면적 60㎡ 이하인 경우 설치기준의 2분의 1, 60㎡ 초과인 경우 5분의 1 범위에서 일률적으로 강화 또는 완화
- 개정 후:
- 세대당 전용면적이 60㎡를 초과하는 경우: 설치기준의 5분의 1 범위에서 강화 또는 2분의 1 범위에서 완화
- 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우: 설치기준의 2분의 1 범위에서 강화 또는 10분의 7 범위에서 완화
핵심은 완화 폭이 커졌다는 점입니다. 특히 소형 세대(60㎡ 이하)의 경우 지자체 조례로 최대 10분의 7까지 주차장 설치기준을 완화할 수 있게 되어, 지역별 차량보유율이 낮은 곳에서는 주차장 확보 부담이 한층 줄어들 수 있습니다.
③ 주민공동시설 설치 예외 사유 신설 (제55조의2제4항제4호)
주민공동시설과 관련해서도 새로운 예외 규정이 신설되었습니다.
- 도시형 생활주택의 경계로부터 수평거리 300미터 이내에 제3항 각 호의 시설과 동일하거나 유사한 시설이 설치되어 있어 사업계획승인권자가 설치할 필요가 없다고 인정하는 시설
즉, 사업 대상지 주변 300미터 이내에 이미 동일하거나 유사한 주민공동시설이 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우에는, 해당 시설을 중복해서 설치하지 않아도 되도록 한 것입니다. 소형 필지에 들어서는 도시형 생활주택의 특성상 대지 내에 여러 부대·복리시설을 모두 갖추기 어려운 현실을 반영한 개선으로 볼 수 있습니다.
시행일 및 적용례
「주택건설기준 등에 관한 규정」 개정령도 공포한 날부터 시행되며, 다만 **주민공동시설 관련 개정규정(제55조의2제4항제4호)**은 이 영 시행 이후 다음의 신청부터 적용된다는 경과규정을 두고 있습니다.
- 「주택법」 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인(변경승인의 경우 입주자모집공고 전으로 한정) 신청
- 위 승인이 의제되는 다른 법률에 따른 허가·인가·승인 등의 신청
실무자가 유의할 점
- 층수 완화는 입지에 따라 다르게 적용: 제1종전용주거지역·제1종일반주거지역인지, 그 밖의 지역인지에 따라 5개층/6개층 여부가 갈리므로, 대상지의 용도지역을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 6개층 건축 시에도 건축위원회 심의는 필수: 층수 확대가 자동으로 적용되는 것이 아니라, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조의 건축위원회 심의를 받아야 하는 요건은 그대로 유지됩니다.
- 주차장 완화는 조례 확인이 관건: 이번 개정은 지자체가 조례로 정할 수 있는 완화 ‘범위’를 확대한 것이지, 자동으로 완화가 적용되는 것은 아닙니다. 실제 완화 여부와 폭은 해당 사업지 관할 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 합니다.
- 주민공동시설 예외는 사업계획승인권자의 재량 판단: ‘동일하거나 유사한 시설’로 인정할지 여부는 사업계획승인권자의 판단 사항이므로, 사전에 관할 인허가 부서와 협의하는 것이 안전합니다.
- 경과규정 확인: 주민공동시설 특례는 이 영 시행 이후의 신규 사업계획승인 신청부터 적용되므로, 이미 신청을 마친 사업장에는 소급 적용되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
정리하며
이번 두 개정령은 도시형 생활주택의 공급 활성화라는 하나의 정책 목표 아래, 층수·주차장·주민공동시설이라는 세 가지 축에서 동시에 규제를 완화한 사례입니다. 특히 층수를 6개층까지 늘리면서도 제1종 주거지역은 예외로 남겨두어 저층 주거환경은 보호하고, 주차장 완화 폭을 확대하면서도 조례를 통한 지역별 탄력 적용의 틀은 유지하는 등, 규제 완화와 기존 정책 목표 간의 균형을 시도한 점이 눈에 띕니다. 도시형 생활주택 개발을 검토 중인 사업 시행자나 설계 실무자라면, 대상지의 용도지역과 관할 지자체 조례를 함께 확인하며 이번 개정 내용을 적용해보시길 권해드립니다.
본 글은 「주택법 시행령」(대통령령 제36657호, 2026.9.8. 일부개정) 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」(대통령령 제36658호, 2026.9.8. 일부개정)의 개정문·신구조문대비표(법제처, 국가법령정보센터 제공)를 바탕으로 건축사의 관점에서 작성되었습니다. 법령은 이후 추가로 개정될 수 있으므로, 실제 설계·인허가 업무에 적용하실 때는 국가법령정보센터에서 최신 시행 조문을 반드시 재확인하시기 바랍니다.
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