[양성화 실무 07/28] 위반건축물 현황조사와 건축물현황도 작성|양성화 신고 전 반드시 해야 할 일

양성화를 준비하는 소유자께서 가장 먼저 하셔야 할 일은 서류 작성이 아니라 현재 건물이 어떤 상태인지 정확히 파악하는 것입니다. 대장에 적힌 내용과 현장이 다른 경우가 많고, 위반 면적이 얼마인지에 따라 대상 여부와 과태료 규모가 모두 달라지기 때문입니다. 이번 글에서는 건축사가 현장조사에서 무엇을 확인하는지, 소유자는 무엇을 준비하면 되는지 정리했습니다.

1. 현황조사에서 확인하는 항목

• 위반 위치와 면적 — 어느 층, 어느 부분이 허가·신고 내용과 다른지 실측합니다.
• 위반 유형 — 무단 증축, 대수선, 용도변경, 세대 분할 등을 구분합니다.
• 구조 상태 — 철근콘크리트·조적·철골·가설 구조 여부, 균열·누수 등 안전 이상 징후를 점검합니다.
• 용도와 사용 현황 — 각 호실이 실제로 주거인지 상가인지, 세대 수가 몇 개인지 확인합니다.
• 대지와 도로 — 대지 경계, 접한 도로 폭, 건축선 저촉 여부를 확인합니다.
• 소방·피난 여건 — 계단·복도 폭, 방화문, 감지기·소화기 설치 현황, 소방차 접근 가능성을 살펴봅니다.
• 완공 시점 정황 — 마감재·설비의 노후 정도와 보관 중인 자료를 확인합니다.

2. 건축물현황도란 무엇인가요?

건축물현황도는 허가 당시 도면이 아니라 지금 이 건물의 실제 모습을 그린 도면입니다. 배치도, 각 층 평면도, 입면도, 단면도와 면적 산출표로 구성하는 것이 일반적이며, 위반 부분은 따로 표시해 허가·대장 내용과 비교할 수 있게 합니다. 신고서류에 포함될 설계도서의 기초 자료가 되므로 정확성이 중요합니다.

신고에 필요한 설계도서의 정확한 구성과 서식은 시행령에서 정해질 예정입니다. 과거 2014년 시행령 때에는 신고서·현장조사서·대지 권리 증명서류·설계도서 등을 제출하도록 정했던 선례가 있으나, 이번 법의 서식은 확정 후 확인해야 합니다.

3. 소유자가 준비하면 좋은 자료

• 건축물대장(일반·집합)과 등기사항전부증명서
• 건축허가·사용승인 당시 도면이 있다면 그 사본
• 시정명령서·이행강제금 부과 이력이 있는 경우 관련 공문 전체
• 임대 중이라면 임차인 현황(세대별 계약 정보는 필요한 범위에서)
• 공사·수리 자료, 과거 사진

기존 도면이 없어도 현황조사는 가능합니다. 다만 실측 범위가 넓어져 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

4. 조사 시 유의할 점

• 임차인이 거주 중인 호실은 사전에 방문 일정을 협의해 두세요.
• 일부 호실이 잠겨 있거나 접근이 어려우면 면적 산정이 불완전해지므로 가능한 모든 공간에 접근할 수 있도록 준비해 주세요.
• 조사 후 위반 면적이 소유자가 생각한 것보다 커지는 경우가 흔합니다. 이는 양성화 가능 여부 판단에 중요한 정보이므로 숨기지 않고 모두 반영해야 합니다.

현장조사 당일은 이렇게 진행됩니다

1. 외관 확인 — 건물 전경과 4면, 도로·인접 대지와의 관계를 촬영하고 기록합니다.
2. 층별 실측 — 각 층의 벽체·개구부 위치와 치수를 재고, 허가·대장 내용과 다른 부분을 표시합니다.
3. 호실별 사용 확인 — 방 개수, 주방·욕실 유무, 세대 구분 상태를 확인합니다.
4. 구조·설비·소방 점검 — 균열, 누수, 계단·복도, 감지기·소화기 현황을 기록합니다.
5. 정리 — 현장 기록을 바탕으로 현황도와 위반 면적표를 작성하고 보완이 필요한 사항을 구분합니다.

임차인이 계신 건물은 사전에 방문 시간을 협의해 두면 조사가 훨씬 수월합니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.