[양성화 실무 27/28] 위반건축물 매입·매매 시 리스크 점검과 계약 특약 체크리스트

위반건축물이 시세보다 저렴하게 나오면 마음이 흔들립니다. 그러나 사고 나서 이행강제금, 대출 제한, 임차인 보증 문제를 한꺼번에 떠안는 경우도 있습니다. 반대로 양성화 특별법이 시행되면 위반건축물 거래에서 양성화 가능성이 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 매수인·매도인 모두가 점검해야 할 사항을 정리합니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 계약 문구와 효력은 변호사·법무사 등 법률 전문가에게 확인하세요.

1. 매수인이 반드시 확인할 것

• 건축물대장 — ‘위반건축물’ 표시와 위반 내용, 면적을 확인합니다.
• 현장 대조 — 대장에 없는 위반이 현장에 있을 수 있으므로 증축·용도변경·호실 분할 여부를 직접 확인합니다.
• 시정명령·이행강제금 이력 — 부과 내역, 체납 여부를 매도인과 구청에서 확인합니다.
• 양성화 가능성 — 규모, 구역, 완공 시점, 도로 요건 등을 건축사에게 사전 검토받습니다.
• 대출·보증 가능 여부 — 금융기관에 미리 확인합니다.

2. 왜 매수인이 위험을 떠안을 수 있나요?

시정명령과 이행강제금은 위반 행위를 한 사람이 아니라 건물의 현재 소유자·관리자 등에게 부과될 수 있습니다. 위반 사실을 모르고 소유권을 넘겨받은 매수인이 피해를 입는 문제는 국회 입법 과정에서도 지적되었습니다. 건축법령상 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 이행강제금 감경 사유로 두는 등의 장치가 있으나, 요건과 비율은 법령·조례를 확인해야 합니다.

3. 계약 특약 예시 (참고용)

아래는 일반적으로 검토되는 특약의 방향입니다. 실제 문구는 거래 조건에 맞게 법률 전문가와 함께 작성하세요.

• 양성화 가능 여부에 대한 건축사 검토 결과를 계약 조건으로 한다.
• 잔금일 전까지 매도인이 시정명령·이행강제금 체납을 정리한다.
• 양성화가 불가능한 경우 계약 해제 또는 대금 조정에 관한 조건을 정한다.
• 양성화 비용(과태료·설계비·보완공사비 등)의 분담 방법을 정한다.
• 잔금 전 구청 확인서류(체납 여부 등)를 교부한다.

4. 매도인이 준비하면 좋은 것

매도인도 양성화 가능성을 미리 검토해 두면 협상에서 유리할 수 있습니다. 시정명령서, 이행강제금 납부내역, 현황 도면, 완공 증빙을 정리해 두면 매수인의 불안을 줄일 수 있습니다. 위반 사실을 숨기고 거래하면 분쟁으로 이어질 수 있으니 투명하게 공개하는 것이 좋습니다.

매수 전에 중개사·매도인에게 물어볼 질문

• 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지, 위반 내용과 면적은 무엇인지
• 시정명령서와 이행강제금 부과·납부·체납 이력이 있는지
• 현재 임차인 현황과 임대차 조건, 보증보험 가입 여부
• 양성화 특별법에 대해 매도인이 준비한 자료(현황 도면, 증빙)가 있는지
• 건물에 대출이나 압류 등 권리관계가 있는지
• 잔금 전 위반 시정이나 체납 정리가 가능한지

이 질문에 대한 답변은 계약서 특약에 반영해 두시고, 건축사의 현장 확인 결과와 대조해 보시길 권합니다.

정리하면, 위반건축물 매입 전에는 대장·현장 대조, 이행강제금 이력 확인, 양성화 가능성 검토, 특약 정리를 모두 마치는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.