[양성화 실무 24/28] 필로티 막아 만든 방·지하층 불법 용도 사용 양성화 가능한가?

서울의 다가구·다세대 주택에서는 1층 필로티 주차장을 막아 원룸이나 상가로 쓰거나, 지하층을 주거용으로 쓰는 위반이 적지 않습니다. 이런 유형은 단순한 면적 위반을 넘어 주차, 구조, 피난과 연결되어 있어 양성화 검토가 한층 까다롭습니다. 이번 글에서는 점검해야 할 사항을 정리합니다.

1. 필로티를 막은 경우

필로티는 1층을 기둥으로만 지지하고 비워 두는 구조로, 주차장이나 통행 공간으로 많이 쓰입니다. 이를 벽체로 막아 실내 공간으로 쓰면 다음 문제가 생깁니다.

• 바닥면적 증가 — 연면적이 늘어 규모 기준이나 용적률 판단에 영향이 있습니다.
• 주차 부족 — 법정 주차 공간이 사라집니다. 주차 특례와 예외(14편)를 확인해야 합니다.
• 구조 변화 — 필로티 건물은 1층의 벽이 적어 지진 등 횡력에 취약한 구조인데, 벽을 임의로 추가하면 하중 흐름이 바뀔 수 있습니다.
• 세대·호수 증가 — 새로운 호실이 생겼다면 피난·방화·소방 요건(13편)이 적용됩니다.

2. 지하층을 주거 등으로 쓴 경우

건축법 제53조는 지하층의 구조와 설비 기준(방습, 환기, 피난 등)을 정하고 있습니다. 지하층을 주거나 영업 공간으로 쓰려면 이런 기준을 충족해야 하며, 다음 항목을 현장에서 점검합니다.

• 방습·누수·결로 상태
• 환기와 채광 여건
• 피난 통로와 비상 탈출구
• 침수 위험(우수 유입, 배수 설비)
• 소방시설 설치 현황

지하 공간은 화재와 침수 시 피난이 어려운 만큼, 안전 기준 충족이 사용승인 판단에서 더 중요하게 다뤄질 수 있습니다.

3. 대상 여부 판단

법의 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이며 규모 기준(다가구 연면적 660㎡, 다세대 세대당 전용 85㎡, 단독 165㎡ 이하 등)에 해당해야 합니다. 필로티를 막거나 지하를 쓰면서 늘어난 면적을 포함해 건물 전체 규모를 확인해야 합니다. 상가로 쓰는 부분은 근린생활시설 허가 여부와 사실상 주택 사용 여부를 구분해서 판단합니다.

4. 현실적인 선택지

요건을 충족하거나 보완 가능하면 양성화 신고, 어렵다면 원상복구(필로티 복원, 지하 용도 정리)를 검토합니다. 필로티 복원은 주차 기능을 되살리고 구조적으로도 이점이 있는 경우가 있어 비용과 효과를 함께 비교해 볼 만합니다.

필로티 복원을 선택할 때 고려할 점

• 구조 검토 — 벽을 철거할 때는 하중 흐름과 내진 성능에 미치는 영향을 구조 전문가와 확인해야 합니다.
• 주차 확보 — 복원하면 주차 공간이 되살아나 법정 주차 기준과 임차인 편의 면에서 이점이 있을 수 있습니다.
• 임대 수익 변화 — 1층 호실을 쓰지 못하게 되는 만큼 수익이 줄어듭니다. 이행강제금 누적과 비교해야 합니다.
• 임차인 정리 — 1층 호실에 임차인이 있다면 이주·계약 종료 일정과 보증금 반환이 선행되어야 합니다.

복원과 양성화 중 어느 쪽이 유리한지는 건물별로 다르므로, 비용과 효과를 나란히 비교해 보시길 권합니다.

정리하면, 필로티를 막은 건물과 지하층 용도 위반은 면적·주차·구조·피난 문제가 함께 걸려 있어 현장 점검이 선행되어야 합니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.