[양성화 실무 23/28] 사용승인(준공) 못 받은 건축물 양성화|준공 미필 건축물 정리 방법

건축허가를 받고 공사를 마쳤는데도 준공 서류가 미비하거나 시공사와의 문제 등으로 사용승인을 받지 못한 건물이 있습니다. 이런 건물은 건물은 서 있는데 법적으로는 완공 처리가 되지 않은 상태라 대출·등기·거래에 어려움이 생깁니다. 이번 특별법의 ‘특정건축물’ 정의에는 이런 건축물도 포함됩니다.

1. 법이 정의하는 특정건축물

특별법 제2조는 특정건축물을 다음 세 가지로 정의합니다.

• 건축허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물
• 건축허가·신고는 받았지만 사용승인(준공)을 받지 못한 건축물
• 용도변경 허가·신고 없이 용도를 변경한 건축물

이 중 연면적의 50% 이상이 주거용이면 ‘주거용 특정건축물’이 되고, 이번 법은 이런 주거용 특정건축물 중 요건에 맞는 것을 대상으로 합니다.

2. 사용승인을 못 받게 되는 흔한 이유

• 공사 후 서류 정리·검사 절차를 마치지 못한 경우
• 허가 도면과 다르게 시공해 사용승인이 보류된 경우
• 시공사 폐업·분쟁 등으로 준공 절차가 중단된 경우
• 이행강제금·시정 문제로 절차가 지연된 경우

3. 정리 과정의 핵심

허가 도면과 실제 시공의 차이를 먼저 파악합니다. 허가 당시 도서는 구청에서 열람할 수 있는 경우가 있으며, 이를 현황과 대조해 차이 부분이 위반인지 확인합니다. 신고용 설계도서는 허가 도면이 아니라 실제 현황을 기준으로 작성해야 합니다. 요건(대지 권리, 도로, 구조·방화·위생·일조, 체납 여부 등)은 다른 위반건축물과 동일하게 검토합니다. 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물이라는 요건도 충족해야 합니다.

4. 등기·대출 영향

사용승인을 받지 못하면 건축물대장 등재와 건물 보존등기가 어려워 담보대출이나 거래에 제약이 생길 수 있습니다. 양성화로 사용승인을 받으면 이런 문제를 정리할 수 있는지 확인해 볼 수 있습니다. 등기 절차는 법무사 상담도 함께 받으세요.

준공 미필 건물 점검 항목

• 허가 서류 — 건축허가서(신고필증), 허가 당시 도면이 남아 있는지
• 공사 이력 — 착공신고, 감리 관련 서류, 공사 완료를 보여주는 자료
• 변경 사항 — 허가 도면과 다르게 시공된 부분(면적, 층수, 용도, 구조)
• 준공 서류가 막힌 이유 — 서류 미비, 시공사 문제, 이행강제금·시정명령, 소유자 변경 등 원인 파악
• 현재 이용 상태 — 임대 중인지, 거주 중인지, 공실인지

원인에 따라 해결 순서가 달라집니다. 서류 미비가 원인이라면 서류를 보완해 일반 사용승인 절차를 밟는 길이 열려 있을 수 있고, 허가와 다른 시공이 원인이라면 위반 부분을 포함한 특별법 신고를 검토하게 됩니다. 어느 경로가 맞는지는 현황 확인 후 판단해야 합니다.

또한 사용승인을 받지 못한 건물은 건축물대장 정리와 소유권 보존등기에서 어려움이 생길 수 있어, 이 부분은 법무사와 함께 점검하시길 권합니다.

정리하면, 준공 미필 건물은 특정건축물에 포함되며 허가 도면이 아니라 실제 현황 기준으로 도서를 작성한다는 점이 핵심입니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.