– 용도변경시 근린생활시설 용도별 면적합산 기준은? – 하나의 건물 안에 구분소유자나 임차인이 여러 명 있는 상가 건물의 경우 면적적용기준?

들어가며

상가나 근린생활시설을 운영하다 보면 “우리 매장이 1종 근린생활시설인지, 아니면 규모가 커서 2종이나 판매시설로 분류되는지”를 두고 헷갈리는 경우가 많습니다. 특히 집합건축물처럼 한 건물 안에 여러 구분소유자·임차인이 각자 매장을 운영하는 상가 건물이라면 더욱 그렇죠.

이런 혼란을 정리하기 위해 국토교통부가 발표한 「근린생활시설 용도분류 산정방법 관련 운영지침」이 있습니다. 오늘은 이 지침이 왜 나왔는지, 그리고 실무에서 어떻게 적용되는지 근거 법령과 함께 살펴보겠습니다.

지침이 나오게 된 배경

근린생활시설(제1종·제2종)은 「건축법 시행령」 별표 1에서 업종별로 “같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계”를 기준으로 규모 제한을 두고 있습니다. 예를 들어 일용품을 판매하는 소매점은 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만이면 1종 근린생활시설, 그 이상이면 판매시설로 분류가 달라지는 식입니다.

그런데 문제는 집합건축물입니다. 하나의 건물 안에 구분소유자나 임차인이 여러 명 있는 상가 건물의 경우, 바닥면적을 각 구분소유자·임차인 단위로 독립해서 산정해야 하는지, 아니면 건물 전체를 하나로 합산해야 하는지가 명확하지 않아 현장에서 혼선이 있었습니다. 이에 국토교통부는 2014년 3월 24일 개정된 「건축법 시행령」(대통령령 제25273호) 별표 1의 취지를 반영해, 이런 산정방법을 정리한 운영지침을 지자체에 시달하게 된 것입니다.

원칙 – 구분소유자·임차인별로 독립 산정

이번 운영지침의 대전제는 이렇습니다.

집합건축물의 경우, 구분소유자(임차인을 포함한다) 별로 독립하여 운영하는 경우 각각 면적을 산정하는 것이 원칙이다.

즉 한 건물 안에 여러 매장이 있더라도, 각 매장을 서로 다른 사업자가 독립적으로 운영하고 있다면 그 매장들의 면적을 굳이 합산할 필요 없이 각자 따로 산정해서 용도를 분류하면 된다는 것입니다. 이는 실제 이용 실태와 규모를 감안한 합리적인 원칙이라 할 수 있습니다.

다만 지침은 여기서 그치지 않고, “집합건축물이 아닌 건축물의 경우에도 다음에 해당하지 아니하는 경우에는 임차인별로 각각 산정하여 용도분류할 수 있다”고 명시해, 집합건축물뿐 아니라 일반 건축물에도 같은 원칙이 적용될 수 있음을 확인해주고 있습니다.

예외 – 이럴 땐 반드시 합산해야 한다

문제는 예외입니다. 아무 때나 임차인별로 쪼개서 산정할 수 있는 것은 아니고, 다음 두 가지 경우에는 각각의 면적을 모두 합산해서 산정하도록 하고 있습니다.

1) 「건축법 시행령」 별표 1 비고 제2호 가목·나목에 해당하는 경우

관련 법령을 보면, 비고 제2호 가목은 “내부가 여러 개의 부분으로 구분되어 있더라도 해당 용도로 쓰는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다”고 규정한 특정 시설(별표 1 제4호 너목 등 일부 시설류)에 대한 예외이고, 나목은 “동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 사용하는 경우에는 연접되어 있지 않더라도 이를 모두 합산하여 산정한다”는 내용입니다. 즉 같은 사업자(동일인)가 여러 개로 나뉜 공간을 같은 업종으로 쓰고 있다면, 공간이 서로 붙어있지 않더라도 전부 합쳐서 계산해야 한다는 뜻입니다.

2) 임차인이 다른 경우에도 실질적으로 연계해서 함께 사용하는 경우

이번 운영지침에서 특히 주목할 부분입니다. 구분 소유자나 임차인이 서로 다르더라도, 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 연계하여 함께 사용하는 경우 — 예를 들어 통로나 창고 등을 공동으로 활용하거나, 상호(명칭)의 일부를 동일하게 사용해 함께 홍보하거나 관리하는 경우 — 에는 연접 여부와 관계없이 함께 사용하는 바닥면적을 모두 합산해서 산정해야 한다는 것입니다.

쉽게 말해, 명의상으로는 임차인이 다르게 계약되어 있더라도 실제로는 하나의 매장처럼 운영되고 있다면(같은 간판을 쓴다거나, 창고나 통로를 함께 쓴다거나) 법적 형식이 아니라 실질에 따라 면적을 합산해서 규모를 판단하겠다는 취지입니다.

왜 이런 지침이 필요했을까?

이 예외 규정이 없다면, 실제로는 하나의 대형 매장이면서도 서류상으로만 여러 명의 임차인 명의로 쪼개 놓는 방식으로 근린생활시설 면적 제한(1,000㎡ 미만 등)을 우회하는 일이 생길 수 있습니다. 이런 편법을 막고 실제 이용 실태에 맞게 용도를 분류하기 위해, 국토교통부는 “형식적으로 구분되어 있는지”가 아니라 “실질적으로 하나의 용도로 연계해서 쓰이고 있는지”를 기준으로 판단하도록 지침을 정리한 것으로 볼 수 있습니다.

실무자가 기억해둘 포인트

• 원칙: 집합건축물의 구분소유자(임차인 포함)는 각자 독립 운영 시 면적을 따로 산정
• 예외 1: 같은 사람(동일인)이 여러 구분 공간을 같은 용도로 쓰면 무조건 합산
• 예외 2: 임차인이 달라도 통로·창고 공동 사용, 동일 상호 사용 등으로 실질적으로 연계 운영하면 합산
• 판단 기준은 계약서상 명의가 아니라 실제 이용 실태

상가 인허가나 용도변경, 또는 프랜차이즈 매장을 여러 구획으로 나눠 운영할 계획이 있는 분들이라면, 단순히 임차인 명의만 나누는 것으로는 면적 제한을 회피할 수 없다는 점을 미리 알아두시는 것이 좋습니다.

정리하며

근린생활시설의 용도분류는 단순히 업종만이 아니라 바닥면적 기준에 따라 1종·2종·판매시설 등으로 갈리기 때문에, 이 면적을 어떻게 산정하느냐가 실무에서는 매우 중요한 문제입니다. 이번 국토교통부 운영지침은 “형식적 구분”보다 “실질적 이용 상황”을 기준으로 삼겠다는 원칙을 명확히 했다는 점에서, 상가 임대차나 인허가 실무를 다루는 분들이 알아두면 유용한 내용입니다.

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본 글은 국토교통부가 시달한 「근린생활시설 용도분류 산정방법 관련 운영지침」 및 「건축법 시행령」 별표 1(대통령령 제25273호, 2014.3.24. 개정) 관련 규정을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 사안에 대한 구체적인 용도분류 판단은 관할 건축행정청에 확인하시기 바랍니다.