2007년 이전 건축물, 숙박시설로 용도변경할 때 대지안의 공지 규정 피해갈 수 있다? 서울시 법령해석 정정 총정리

들어가며

최근 기존 건축물을 숙박시설 등으로 용도변경하려는 수요가 꾸준히 늘고 있습니다. 그런데 오래된 건축물일수록 현행 「건축법」의 이격거리 기준, 이른바 대지안의 공지 규정에 미달하는 경우가 많아, 실무에서는 “이 건물을 용도변경해도 되는가”를 두고 해석상 혼란이 있었습니다. 서울특별시가 2026년 8월 6일 관내 자치구에 시달한 공문은 바로 이 쟁점에 대한 기존 해석을 정정한 내용을 담고 있어, 건축사의 시각에서 자세히 짚어보겠습니다.

이번 정정의 배경 – 근거가 된 두 개의 문서

이번 서울시 공문(건축기획과-17107, 2026.8.6.)은 다음 두 문서를 근거로 합니다.

• 법제처 경제법규-157(2026.8.3.)
• 국토교통부 건축기획과-5606(2026.3.13.)

서울시는 그동안 기존 건축물 특례 적용 대상 및 용도변경 시 대지안의 공지 규정 적용 여부에 대해 종전 국토교통부 회신 결과를 토대로 회신해왔으나, 2007년 5월 29일 이전에 건축된 기존 건축물의 용도변경 시 「서울특별시 건축조례」 제30조(대지안의 공지) 적용 여부에 대한 국토부 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 의뢰하였고, 그 결과를 반영해 종전 회신을 정정한다고 밝히고 있습니다.

관련 법령의 기본 구조부터 이해하기

이 쟁점을 이해하려면 먼저 관련 법령 체계를 짚어야 합니다.

• 「건축법」 제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례): 허가권자는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우, 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다고 규정합니다.
• 「건축법 시행령」 제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례): 허가권자가 기존 건축물 및 대지가 법령등에 부적합하더라도 건축을 허가할 수 있는 구체적 사유를 정하고 있습니다.
• 「건축법」 제58조(대지 안의 공지): 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리 기준을 지방자치단체의 조례로 정하도록 위임하고 있습니다.
• 「서울특별시 건축조례」 제30조(대지안의 공지): 위 위임에 따라 서울시가 정한 구체적인 이격거리 기준(별표 4)입니다.

핵심은, 대지안의 공지에 관한 현행 이격거리 기준이 2007년 5월 29일부터 시행되었다는 점입니다. 그 이전에 지어진 건축물은 애초에 지금 기준을 충족할 필요 없이 적법하게 사용승인을 받은 경우가 많은데, 이후 기준이 강화되면서 ‘기존에는 적법했지만 지금 기준으로는 부적합한’ 상태에 놓이게 된 것입니다.

종전 회신 내용 – 세 가지 원칙

서울시가 그동안 유지해온 기존 건축물 특례 적용의 기본 원칙은 다음 세 가지였습니다.

① 특례 적용의 대전제
법령의 제정·개정 등으로 기존 건축물 및 대지가 건축법에 부적합하게 되었을 경우에 한하여 기존 건축물의 특례가 적용된다.

② 특례 배제 사유
기존 건축물이 사용승인 당시 및 현행 법령상 모두 위법하거나, 이번 용도변경으로 인하여 새롭게 건축법 제58조(대지안의 공지) 규정에 부적합해지는 경우에는 특례 적용 대상에 해당하지 않는다.

③ 조례를 통한 특례 범위 설정
기존 건축물이 법령의 제정·개정 등의 사유로 현재 법령에 부적합하게 된 경우에 한해, 현행 법령에 적합한 범위 내에서 해당 지역 건축조례로 용도변경 부분에 대한 특례를 정할 수 있다.

이번 정정의 핵심 – 용도변경 시 조례 특례의 적용 범위

이번 법제처 해석과 서울시 정정에서 명확히 한 부분은 ②와 ③이 만나는 지점, 즉 **”용도변경으로 인해 새롭게 대지안의 공지 규정에 부적합해지는 경우, 조례의 특례 규정을 적용받을 수 있는가”**입니다.

정정된 안내는 다음과 같이 정리됩니다.

• 기본 원칙은 종전과 동일: 법령의 제정·개정 등으로 기존 건축물 및 대지가 건축법에 부적합하게 된 경우에 한하여 특례가 적용되며, 기존 건축물이 사용승인 당시부터 위법했던 경우는 여전히 적용 대상이 아닙니다.
• 용도변경 시 조례에 따른 특례 적용 범위 (이 부분이 정정): 법령의 제정·개정 등으로 현행 법령에 부적합한 기존 건축물을 용도변경하는 경우, 그 부적합한 부분에 대해 허가할 수 있는 범위를 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다는 점을 명확히 하였습니다.
• 결론: 이에 따라 2007년 5월 29일 전에 건축된 기존 건축물이 대지안의 공지 기준에 부적합한 경우, 용도변경 시 「서울특별시 건축조례」 제30조(대지안의 공지)를 적용하지 않을 수 있다는 것이 이번 정정의 결론입니다.

실무적으로 풀어보면, 2007년 5월 29일 이전에 준공되어 당시 기준으로는 적법했던 건축물이 오늘날의 강화된 대지안의 공지 기준에는 미달하는 상태에서 용도변경(예: 숙박시설로 전환)을 하려는 경우, 서울시 건축조례 제30조 제6호 단서 규정에 따라 이 이격거리 기준을 적용받지 않고도 용도변경이 가능하다는 점이 이번 해석 정정으로 재확인된 것입니다.

왜 지금 이 해석이 중요한가 – 숙박시설 용도변경 수요 증가

서울시는 이번 공문에서 최근 숙박시설 등으로의 용도변경 신청이 증가하고 있는 추세를 언급하며, 기존 건축물의 용도변경이 원활히 이루어질 수 있도록 특례 적용을 적극적으로 안내할 것을 자치구에 요청하고 있습니다. 노후 건축물을 숙박시설로 전환하려는 사업자 입장에서는, 대지안의 공지 규정 때문에 용도변경 자체가 막힐 수 있다는 우려가 있었던 만큼, 이번 정정은 실질적인 규제 완화 효과를 갖는 해석으로 볼 수 있습니다.

추가로 예고된 후속 검토 사항

서울시는 이와 함께, 현행 법령에 적합한 기존 건축물에 대해서도 「건축법」 제5조(적용의 완화)를 통해 용도변경이 가능한지(요건 및 대상)에 대하여 별도로 법제처 법령해석을 의뢰한 상태라고 밝혔습니다. 그 결과가 나오면 추가 안내가 있을 예정이므로, 이 부분 역시 관련 실무자라면 후속 소식을 계속 확인해둘 필요가 있습니다.

실무자가 유의할 점

1. 적용 대상은 ‘용도변경’에 한정: 이번 정정은 기존 건축물을 증축·개축하는 경우가 아니라 용도변경을 하는 경우의 대지안의 공지 규정 적용 여부에 관한 것입니다. 증축 등 다른 행위에 대한 특례는 별도로 「서울특별시 건축조례」 제30조 관련 규정(예: 제5호)을 확인해야 합니다.
2. 기준일은 2007년 5월 29일: 이 날짜 이전 사용승인 여부가 특례 적용의 전제 조건이므로, 대상 건축물의 최초 사용승인일자를 반드시 확인해야 합니다.
3. 사용승인 당시부터 위법했던 건축물은 제외: 준공 당시 기준으로도 위법 상태였던 건축물이라면 이번 특례의 대상이 되지 않는다는 원칙은 변함이 없습니다.
4. 지자체 공문·해석은 개별 사안 확인이 원칙: 이번 정정은 서울특별시 관내 사안에 대한 안내이며, 향후 관련 법령 개정이나 추가 법제처 해석에 따라 내용이 달라질 수 있으므로 실제 인허가 신청 전 관할 구청 건축과에 재확인하는 것이 안전합니다.

정리하며

이번 서울시의 해석 정정은 “법령이 강화되면서 뒤늦게 부적합해진 노후 건축물”에 대해, 적어도 용도변경이라는 국면에서는 지방자치단체 조례를 통해 현실적인 구제 방안을 마련할 수 있음을 재확인한 사례입니다. 특히 숙박시설 용도변경 수요가 늘고 있는 시점에서, 2007년 5월 29일 이전에 준공된 건축물을 보유한 소유자나 이를 검토하는 실무자라면 이번 해석 내용을 꼼꼼히 확인해볼 필요가 있습니다.

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본 글은 서울특별시가 2026년 8월 6일 자치구에 시달한 공문(건축기획과-17107)과 그 근거가 된 법제처 법령해석(경제법규-157, 2026.8.3.) 및 국토교통부 회신(건축기획과-5606, 2026.3.13.) 내용을 바탕으로 건축사의 관점에서 작성되었습니다. 개별 건축물에 대한 특례 적용 여부는 관할 자치구 건축과에 반드시 사전 확인하시기 바랍니다.