지식산업센터·근린생활시설, 오피스텔로 바꿀 때 주차장 추가 안 해도 된다? 주차장법 시행령 개정 총정리

들어가며

2026년 8월 28일부터 「주차장법 시행령」이 일부개정·시행되었습니다. 이번 개정은 크게 두 갈래로 나뉘는데, 하나는 무료 공영주차장 장기주차·출입구 불법주차에 대한 과태료 신설이고, 다른 하나는 공실 상태인 상가·사무실을 오피스텔로 전환할 때 부설주차장 추가 설치 의무를 한시적으로 면제해주는 규제 완화입니다. 건축사의 관점에서 특히 실무에 직결되는 부설주차장 면제 특례를 중심으로 근거 법령과 함께 정리해드리겠습니다.

개정 배경 – 상위법 개정과 주택공급 규제개선의 결합

이번 시행령 개정(대통령령 제36623호)은 두 가지 계기가 결합된 결과입니다.

첫째, 상위법인 「주차장법」이 2026년 2월 27일 공포되어 2026년 8월 28일 시행되었습니다(법률 제21413호). 개정된 법률은 국가기관 등이 설치한 무료 주차장에서 정당한 사유 없이 장기간 주차하는 행위와, 노외주차장·부설주차장 출입구에 자동차를 세워 다른 차량의 진출입을 막는 행위를 금지하고 이를 위반할 경우 과태료를 부과하도록 했습니다. 이번 시행령 개정은 이 법률 위임에 따른 세부 기준(기간, 과태료 금액)을 정한 것입니다.

둘째, 법제처가 밝힌 개정이유에 따르면, 공실 상태인 상가나 사무실 등을 오피스텔로 전환하여 수도권 지역의 주택공급을 촉진하기 위한 규제개선의 일환으로, 지식산업센터 또는 근린생활시설을 오피스텔로 용도변경하는 경우 부설주차장 추가 설치 의무를 한시적으로 면제할 수 있는 근거를 마련하려는 것이 이번 개정의 또 다른 축입니다.

핵심 ① – 소형 오피스텔 전환 시 부설주차장 추가 설치 의무 한시 면제 (제6조제4항제3호 신설)

원래 「주차장법 시행령」 제6조제4항은 건축물의 용도를 변경할 때 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수 차이만큼 부설주차장을 추가로 확보해야 한다는 원칙을 정하고 있습니다. 이번 개정으로 이 원칙에 대한 **새로운 예외(제3호)**가 신설되었습니다.

3. 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 지식산업센터를 호실별 전용면적이 30제곱미터 미만인 오피스텔로 용도를 변경하는 경우(2027년 12월 31일까지 용도변경 허가를 신청하거나 신고를 하는 경우로 한정한다)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 해당 부지의 경계선으로부터 직선거리 300미터 이내 또는 도보거리 600미터 이내에 「주차장법」 제6조의3제1항에 따른 국가기관등의 장이 설치한 주차장이 있어 이를 이용할 수 있는 경우 나. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 해당 지역의 주차장 확보율, 주차장 이용 실태, 교통 여건 등을 고려하여 부설주차장을 추가로 확보할 필요가 없다고 인정하는 경우

이 조항을 실무적으로 정리하면 다음과 같은 요건이 모두 충족되어야 면제를 받을 수 있습니다.

1. 대상 건축물: 제1종·제2종 근린생활시설 또는 지식산업센터
2. 전환 용도: 호실별 전용면적 30㎡ 미만의 오피스텔
3. 기한: 2027년 12월 31일까지 용도변경 허가 신청 또는 신고
4. 추가 요건(가·나 중 하나): 인근 300m(직선)·600m(도보) 이내 국가기관 등이 설치한 주차장을 이용할 수 있거나, 관할 시장·군수·구청장이 지역 여건상 추가 확보가 불필요하다고 인정하는 경우

즉, 아무 오피스텔 전환에나 적용되는 것이 아니라 소형 원룸형 오피스텔로의 전환, 그것도 한시적 기한 내에, 인근 주차 인프라나 지자체장의 재량 판단이라는 추가 조건까지 갖춰야 부설주차장 추가 확보 의무를 면제받을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

핵심 ② – 행정구역 명칭 정비 (특별자치시 반영)

이번 개정에서는 실무적으로 눈에 잘 띄지 않지만 조문 전반에 걸쳐 반복되는 변화가 있습니다. 기존 조문의 “광역시” 또는 “특별자치도”라는 표현이 곳곳에서 “광역시·특별자치시”, “특별자치시·특별자치도” 등으로 정비되었습니다(제1조의2제3항, 제6조제1항·제2항, 제7조제2항 등). 이는 특별자치시(세종특별자치시)를 법령 적용대상에 명확히 포함시키기 위한 자구 정비로, 실질적인 제도 변경이라기보다는 행정구역 체계를 법 조문에 정확히 반영한 것으로 이해하면 됩니다.

핵심 ③ – 삭제된 조문들

이번 개정으로 다음 조문들이 삭제되었습니다.

• 제5조(무료 노외주차장에서 주차방법 변경 등의 대상이 되는 자동차의 주차기간)
• 제11조의3(개방주차장이 아닌 부설주차장에서 주차방법 변경 등의 대상이 되는 자동차의 주차기간)

두 조문 모두 “1개월(자동차가 분해·파손되어 운행이 불가능한 경우에는 15일)”이라는 동일한 기준을 정하고 있었는데, 이번 개정으로 제3조(무료 주차장에서의 장기주차 제한기간)로 관련 규정이 일원화되면서 중복 조문이 정리된 것으로 볼 수 있습니다.

핵심 ④ – 무료 공영주차장 위반행위에 대한 과태료 신설 (별표 6)

법률 개정에 따른 후속 조치로, 다음과 같은 과태료 부과기준이 별표 6에 신설되었습니다.

위반행위	1차 위반	2차 위반	3차 이상 위반
법 제6조의3제2항 위반 – 무료 공영주차장에서 정당한 사유 없이 계속 주차	30만원	50만원	100만원
법 제6조의3제3항 위반 – 노외주차장·부설주차장 출입구에 주차하여 다른 차량 진출입 방해	100만원	300만원	500만원

무료 공영주차장에서 장기간 자리를 차지하거나, 출입구를 막아 다른 이용자의 통행을 방해하는 행위에 대한 실질적인 제재 수단이 마련된 셈입니다.

시행일

이번 개정 시행령은 2026년 8월 28일부터 시행되었으며, 별도의 경과규정 없이 시행일 기준으로 즉시 적용됩니다.

실무자가 유의할 점

1. 면제 요건은 누적 적용: 대상 건축물, 오피스텔 전용면적 기준, 신청 기한, 인근 주차장 이용 가능 여부(또는 지자체장 인정)까지 모든 요건을 동시에 충족해야 하므로, 사전에 관할 구청과 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 한시적 특례임을 명확히 인지: 2027년 12월 31일까지 용도변경 허가를 신청하거나 신고하는 경우로 한정되므로, 이 기한을 넘기면 특례를 적용받을 수 없습니다.
3. 지자체장의 재량 판단 여지: 나목의 “주차장 확보율, 이용 실태, 교통 여건 등을 고려한 인정”은 지자체별로 편차가 있을 수 있으므로, 사업 초기 단계에서 관할 행정청과 충분히 협의하는 것이 안전합니다.
4. 행정구역 표기 변경 확인: 조례나 계약서 등에 “광역시” 또는 “특별자치도”로만 표기되어 있던 부분이 있다면, 이번 개정에 맞춰 특별자치시가 누락되지 않았는지 함께 점검해볼 필요가 있습니다.

정리하며

이번 「주차장법 시행령」 개정은 무료 공영주차장 이용 질서 확립이라는 상위법 후속조치와, 공실 상가·오피스텔 전환을 통한 수도권 주택공급 촉진이라는 정책 목표가 함께 반영된 사례입니다. 특히 지식산업센터나 근린생활시설을 소형 오피스텔로 전환하려는 사업자·건물주라면, 이번에 신설된 부설주차장 면제 특례의 세부 요건과 2027년 말까지의 신청 기한을 꼼꼼히 확인해두시기 바랍니다.

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본 글은 「주차장법 시행령」 일부개정령(대통령령 제36623호, 2026.8.25. 공포, 2026.8.28. 시행)의 개정문·개정이유·신구조문대비표(법제처, 국가법령정보센터 제공) 및 서울특별시건축사회의 개정 알림 공문을 바탕으로 건축사의 관점에서 작성되었습니다. 개별 사업장에 대한 면제 요건 충족 여부는 관할 시장·군수·구청장에게 반드시 사전 확인하시기 바랍니다.