[양성화 실무 21/28] 다가구주택 불법 세대분할(방쪼개기) 양성화|요건·절차·주의사항

cnc9cnc9 2026년 10월 9일 최종 수정 10월 10일 읽는 시간 약 8분 조회 11

위반건축물 양성화 실무 시리즈 21/28

📌 3줄 요약

다가구주택은 3개 층 이하·바닥면적 합계 660㎡ 이하·19세대 이하 요건을 갖춘 단독주택입니다.
세대·호수를 늘렸다면 피난·방화·마감·소방 요건과 주차 문제까지 함께 검토해야 합니다.
다가구주택은 구분등기를 할 수 없는 단독주택이라는 점도 알아 두세요.

임대 수익을 높이기 위해 다가구주택의 호실을 더 잘게 나누는 이른바 ‘쪼개기’는 서울 일부 지역에서 오래전부터 있어 왔습니다. 문제는 이런 건물이 건축법상 위반건축물이 되고, 임차인에게도 보증·대출 문제를 일으킨다는 점입니다. 이번 특별법은 이런 쪼개기 사례도 요건을 충족하면 사용승인을 받을 수 있도록 길을 열었습니다.

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1. 다가구주택의 요건부터 확인하세요

건축법 시행령 별표 1에서 다가구주택은 다음 요건을 갖춘 단독주택입니다.

주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하 (1층 필로티 주차장 층은 층수에서 제외)
1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하
19세대 이하가 거주할 수 있을 것

세대 분할로 19세대를 넘거나 층수·면적 요건을 벗어났다면 다가구주택에 해당하지 않을 수 있습니다. 이 경우 유형 판단과 대상 여부를 구청에 먼저 확인해야 합니다.

2. 쪼개기 위반의 대표 유형

한 세대 공간에 칸막이를 설치해 호실 수를 늘린 경우
복도·계단 등 공용 공간을 줄여 호실을 만든 경우
근린생활시설 호실을 주거 호실로 바꾼 경우

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세대 수·층수·면적과 피난·소방 현황을 점검해 가능성을 안내해 드립니다.

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3. 양성화를 위한 요건

세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 경우에는 건축법 제49조(피난시설 등), 제50조(내화구조와 방화벽), 제52조(마감재료)와 소방시설법 제12조를 준수해야 사용승인을 받을 수 있습니다. 호실이 늘어난 만큼 피난 경로, 호실 간 경계벽의 방화 성능, 마감재, 소방시설 등을 현장에서 점검하게 됩니다(13편 참조).

또한 부설주차장은 설치하거나 비용을 납부해야 하는 예외에 해당합니다(14편 참조).

4. 소유자·임차인이 알아 둘 점

다가구주택은 건물 전체가 한 소유자의 단독주택이며 호실별 구분등기를 할 수 없습니다. 쪼개기 임대 건물은 위반건축물 표시로 인해 임차인의 전세보증 가입이나 대출이 어려울 수 있고, 이는 임대 계약 유지에도 영향을 줍니다. 양성화 가능성을 확인해 두면 임차인 안정과 건물 관리 모두에 도움이 됩니다.

⚠ 확인하세요
호실을 나눈 이유가 임대 수익 때문이었다면, 양성화 후에도 호실 수와 안전 기준을 유지할 수 있는지 사업성을 함께 점검하세요. 보완공사 후 오히려 호실 수가 줄어들 수도 있습니다.

쪼갠 호실 현황 정리표 (소유자용 템플릿)

신고 전에 호실별로 다음 정보를 정리해 두시면 현황조사와 요건 검토가 빨라집니다.

호실	층	전용면적(대략)	분할 시기	현재 용도	임차 현황
101	1	○○㎡	○○년경	주거	임대 중/공실
102	1	○○㎡	○○년경	주거	임대 중/공실
201	2	○○㎡	○○년경	주거	임대 중/공실

분할 시기를 보여주는 자료(임대차계약서, 공사 기록, 사진)가 있다면 함께 모아 두세요. 호실 수가 많은 건물은 안전 점검과 보완공사 범위가 커지므로 전체 일정을 넉넉히 잡는 것이 좋습니다.

💬 건축사의 한마디 — 쪼개기 건물은 호실 수가 늘어난 만큼 수익도 달라지기 때문에, 보완공사 후 호실 구성이 어떻게 바뀌는지까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 안전 기준을 충족하는 현실적인 호실 수를 먼저 정한 뒤 비용을 계산하시길 권합니다. 임차인과의 계약 기간과 보증금 정산도 같이 점검하세요. 호실 정보를 미리 표로 정리해 두면 상담이 한결 빨라집니다.

정리하면, 다가구 쪼개기는 다가구 요건과 세대 증가 시 안전 요건, 주차 문제를 함께 검토해야 양성화 가능성을 가늠할 수 있습니다. 호실별 현황표를 미리 만들어 두시면 상담이 훨씬 빨라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 19세대를 넘으면 어떻게 되나요?

A. 다가구주택 요건을 벗어나 다른 유형으로 판단될 수 있습니다. 유형에 따라 규모 기준과 요건이 달라지므로 구청 확인이 필요합니다.

Q. 쪼갠 호실을 다시 합치면 이행강제금이 멈추나요?

A. 위반 부분이 시정되면 시정명령 이행으로 볼 수 있으나, 시정 확인 절차는 구청 기준에 따릅니다. 합치기 전에 구청에 확인 방법을 문의하세요.

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글쓴이 · 구본창 건축사
(주)씨앤씨시그 건축사사무소 대표 건축사 · 건축사 경력 39년
서울시(25개구, 특히 강남구)에서 위반건축물 현황조사와 양성화 설계를 진행하고 있습니다.

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※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.