[양성화 실무 03/28] 다가구 660㎡·다세대 85㎡·단독주택 165㎡|위반건축물 양성화 규모기준 정확히 읽는 법

양성화 상담에서 “면적이 기준을 넘는지 어떻게 따지나요?”라는 질문을 자주 받습니다. 같은 ‘면적’이라도 연면적, 전용면적, 건축면적이 서로 다르고, 주택 유형에 따라 적용되는 기준도 다릅니다. 이번 글에서는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 규모 기준을 유형별로 정리하고, 소유자가 자주 하는 실수를 짚어 드립니다.

1. 주택 유형별 규모 기준 한눈에 보기

2. ‘연면적’과 ‘전용면적’은 무엇이 다른가요?

이 법은 법에서 따로 정의하지 않은 용어를 「건축법」에서 정하는 바에 따르도록 하고 있습니다. 건축법에서 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적을 합한 면적이고, 전용면적은 세대가 독점해서 사용하는 면적(계단·복도 같은 공용부분 제외)입니다.

다세대주택은 세대별 전용면적으로, 단독·다가구주택은 건물 전체 연면적으로 판단한다는 점이 다릅니다. 그리고 두 경우 모두 위반으로 늘어난 면적을 포함한 실제 현황을 기준으로 계산해야 안전합니다.

3. 다가구주택이라면 요건도 함께 확인하세요

건축법 시행령 별표 1에서 다가구주택은 다음 요건을 갖춘 단독주택을 말합니다.

• 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하 (1층을 필로티 구조로 주차장으로 쓰는 경우 그 층은 층수에서 제외)
• 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하
• 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

위반 증축이나 호실 분할로 이 요건을 벗어났다면 다가구주택이 아닌 다른 유형으로 판단될 수 있으므로, 대상 유형이 무엇인지부터 구청에 확인하셔야 합니다.

4. 소유자가 자주 하는 실수

• 건축물대장에 적힌 면적만 보고 기준 이내라고 판단합니다. (위반 면적이 대장에 반영되어 있지 않을 수 있습니다.)
• 위반 면적을 빼고 계산합니다.
• 다세대주택에서 위반이 특정 호실에만 있는데 건물 전체 면적으로만 따져 봅니다. (세대당 전용면적을 따로 확인해야 합니다.)
• 단독주택 165㎡ 초과~330㎡ 구간이 조례에 따라 달라진다는 점을 확인하지 않습니다.

가상 예시로 이해하는 면적 판단 (실제 사례가 아닙니다)

다세대주택의 한 호실을 가정해 보겠습니다. 이해를 돕기 위한 설명용 숫자입니다.

위 표처럼 건축물대장상 전용면적만 보면 기준 이내처럼 보이던 호실도, 위반으로 늘어난 면적을 더하면 기준을 넘을 수 있습니다. 반대로 위반 면적을 정확히 재 보니 기준 안에 있는 경우도 있습니다. 그래서 대장 숫자가 아니라 현황 실측이 먼저입니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.