[양성화 실무 02/28] 위반건축물 양성화 대상 확인 방법|완공시점·규모·제외구역 3요건 체크리스트

“우리 집도 양성화가 될까요?” 상담에서 가장 먼저 나오는 질문입니다. 이 질문에 답하려면 법이 정한 대상 요건을 하나씩 대조해 보아야 합니다. 이번 글은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 적용범위(제3조)를 기준으로, 소유자께서 직접 1차 점검하실 수 있는 체크리스트로 정리했습니다. 최종 판단은 관할 구청의 확인과 건축사의 현황조사를 거쳐야 한다는 점을 먼저 말씀드립니다.

요건 ① 2023년 12월 31일 당시 ‘사실상 완공’

가장 먼저 확인할 것은 시점입니다. 이 법은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 대상으로 합니다. 허가·신고를 받았는지와 상관없이 ‘그 시점에 실제로 지어져 있었는가’가 기준이므로, 완공 시점을 보여주는 자료가 중요합니다(증빙 방법은 6편에서 다룹니다).

2024년 이후에 새로 만든 증축·용도변경 부분이 있다면 그 부분은 대상에서 빠질 수 있습니다. 건물 전체를 한 번에 정리할 수 있는지는 구청에 사전 확인이 필요합니다.

요건 ② 규모 기준

• 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하 (증축·대수선하여 사용승인을 받지 못한 부분 포함)
• 단독주택(다가구 제외): 연면적 165㎡ 이하 — 165㎡ 초과~330㎡ 이하는 해당 지자체 조례로 정하는 바에 따름
• 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하
• 근린생활시설로 허가받았으나 사실상 주택으로 사용한 건축물: 위 규모 기준에 해당하고 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용

요건 ③ 제외 구역·부지가 아닐 것

다음에 해당하면 원칙적으로 적용대상에서 제외됩니다(일부 예외 있음).

• 도시·군계획시설의 부지
• 개발제한구역 (지정 전에 건축·대수선한 경우는 예외)
• 군사기지 및 군사시설 보호구역 (일부 예외)
• 도로법상 접도구역
• 도시개발구역·정비구역 (사업에 지장이 없으면 예외)
• 보전산지
• 대통령령으로 정하는 상습재해구역·환경정비구역

각 구역의 예외 내용은 5편에서 따로 정리합니다.

소유자가 직접 해볼 수 있는 1차 점검 순서

1. 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급받아 용도·연면적·‘위반건축물’ 표시를 확인합니다.
2. 등기사항전부증명서로 소유자와 대지 권리관계를 확인합니다.
3. 토지이용계획확인서(토지이음)로 개발제한구역·정비구역 등 제외 구역 해당 여부를 확인합니다.
4. 현장에서 증축·용도변경한 부분의 위치와 대략의 면적을 확인합니다.

1분 체크리스트 — ‘예’가 많을수록 검토할 가치가 큽니다

• 2023년 12월 31일 이전에 이미 지어져 있었고 지금까지 같은 모습인가요?
• 건물이 다세대·단독·다가구주택이거나, 근린생활시설로 허가받고 주택으로 쓰고 있나요?
• 위반 면적을 포함해도 유형별 규모 기준 안에 들어오나요?
• 토지이용계획확인서에 개발제한구역·정비구역·접도구역 등이 표시되어 있지 않나요?
• 과거 특별조치법으로 이미 사용승인서를 받고 소유권이 그대로인 건물이 아닌가요?
• 완공 시점을 보여줄 수 있는 사진·공과금·계약서 등이 있나요?

이 체크리스트는 1차 점검용이며 법적 판단이 아닙니다. 하나라도 ‘모르겠다’가 있다면 그 부분부터 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.