[양성화 실무 01/28] 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 총정리|위반건축물 양성화 2026년 12월 17일 시행 핵심

cnc9cnc9 2026년 10월 4일 읽는 시간 약 8분 조회 29

위반건축물 양성화 실무 시리즈 1/28

📌 3줄 요약

2026년 6월 16일 공포(법률 제21820호), 2026년 12월 17일 시행, 시행일부터 18개월(2028년 6월 16일까지)만 효력이 있는 한시법입니다.
2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물만 대상이며, 요건을 갖춘 건축물만 선별해 사용승인합니다.
건축사가 작성한 설계도서·현장조사서로 신고 → 건축위원회 심의 → 이행강제금 5회분 과태료 납부 후 사용승인 순서로 진행됩니다.

무단으로 만든 옥탑방, 확장한 발코니, 허가와 다르게 나눈 호실 때문에 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 붙어 해마다 이행강제금 고지서를 받거나, 매매·대출·전세보증이 막혀 고민하시는 소유자분이 적지 않습니다. 이런 건축물 가운데 일정 요건을 갖춘 것을 한시적으로 사용승인해 주는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 6월 16일 공포되어 2026년 12월 17일부터 시행됩니다. 이번 글에서는 39년간 건축사로 일해 온 관점에서 이 법의 핵심을 한 번에 정리해 드립니다. 이 글은 법률 제21820호의 조문과 정부·지자체의 공개 안내를 기준으로 작성했으며, 하위법령(시행령)에서 정해질 부분은 따로 표시했습니다.

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1. 이 법은 어떤 법인가요? — ‘선별적’ 양성화

법의 목적은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호하는 것입니다(제1조). 핵심 단어는 ‘선별’입니다. 위반건축물이라고 해서 모두 합법화해 주는 제도가 아니라, 법이 정한 요건을 모두 갖춘 건축물만 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인을 받을 수 있습니다.

국회 입법 과정의 제안이유에는 위반 사실을 모르고 집을 산 매수인이나 세 든 임차인이 전세보증금 대출 제한 등 예상치 못한 피해를 입는 사례, 이행강제금만으로는 위반 상태가 오래 이어지는 문제가 입법 배경으로 언급되어 있습니다.

2. 언제 시행되고, 언제까지 신고할 수 있나요?

공포: 2026년 6월 16일 (법률 제21820호)
시행: 2026년 12월 17일
유효기간: 시행일부터 18개월 (2028년 6월 16일까지)
경과조치: 유효기간이 끝나기 전에 신고가 접수된 건축물은 유효기간 이후에도 이 법이 계속 적용됩니다.

구체적인 신고기간은 시행령(대통령령)에서 정하도록 되어 있습니다. 이 글을 작성한 2026년 10월 초 시점에는 신고기간 등 세부사항이 확정·공포된 것으로 확인되지 않았습니다. 확정되는 대로 이 글을 업데이트하겠습니다.

3. 어떤 건축물이 대상인가요? (요약)

2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 (연면적의 50% 이상이 주거용)
다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택(다가구 제외): 연면적 165㎡ 이하 (165㎡ 초과~330㎡ 이하는 지자체 조례로 정함)
다가구주택: 연면적 660㎡ 이하
근린생활시설로 허가받았으나 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용한 건축물 (위 규모 기준 해당 시)
개발제한구역·정비구역 등 일부 구역·부지는 원칙적으로 제외

세부 판단 방법은 이 시리즈 2~5편에서 자세히 다룹니다.

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4. 신고부터 사용승인까지 한눈에 보기

현황조사와 2023년 12월 31일 당시 완공 증빙 준비
건축사의 설계도서·현장조사서 작성
관할 구청에 신고 (시행령이 정하는 기간 내)
신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의
요건에 적합하면 과태료(이행강제금 5회분 상당) 납부 후 사용승인서 교부
건축물대장 정리

5. 꼭 기억하실 점 3가지

한시법입니다. 시행일부터 18개월이 지나면 효력이 끝나므로 신고기간을 놓치면 안 됩니다.
요건은 모두 동시에 충족해야 합니다. 완공 시점, 규모, 입지, 이행강제금 체납 여부, 도로·구조안전 등을 함께 봅니다.
비용은 건물마다 다릅니다. 과태료(이행강제금 5회분 상당) 외에 설계·측량 비용, 보완공사비, 주차장 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 법 시행 전인 지금은 무엇을 준비하면 되나요?

A. 신고 접수는 법이 시행되는 2026년 12월 17일 이후, 시행령이 정하는 기간에 이뤄질 것으로 보입니다. 그 전에는 ① 건축물대장·등기사항전부증명서 확인 ② 현황 실측과 위반 면적 파악 ③ 2023년 12월 31일 당시 완공을 보여주는 증빙 수집을 미리 해 두시면 일정에 여유가 생깁니다.

Q. 신고하면 반드시 사용승인을 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 요건 충족 여부를 검토해 건축위원회 심의를 거치며, 요건에 맞지 않으면 사용승인이 나지 않습니다. 그래서 신고 전에 대상 여부를 먼저 점검하는 것이 중요합니다.

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글쓴이 · 구본창 건축사
(주)씨앤씨시그 건축사사무소 대표 건축사 · 건축사 경력 39년
서울시(25개구, 특히 강남구)에서 위반건축물 현황조사와 양성화 설계를 진행하고 있습니다.

▶ 다음 글(2편): 위반건축물 양성화 대상 확인 방법

📚 시리즈 전체 보기 (28편)

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.