[양성화 실무 05/28] 개발제한구역·정비구역·접도구역은 양성화 안 되나요?|제외지역과 예외 총정리

건물이 대상 규모에 해당하더라도 토지가 어떤 구역에 있는가에 따라 양성화가 처음부터 안 되는 경우가 있습니다. 서울에서도 재개발·재건축 정비구역이나 도시계획시설 부지 안의 건물이라면 특히 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 정한 제외 구역과 예외를 정리하고, 확인하는 방법을 알려 드립니다.

1. 원칙적으로 제외되는 구역·부지

• 도시·군계획시설의 부지 (도로·공원 등 도시계획시설로 결정된 부지)
• 개발제한구역 — 단, 지정 전에 건축·대수선한 경우는 예외
• 군사기지 및 군사시설 보호구역 — 단, 지정 전 건축·대수선했거나 관할부대장의 건의로 국방부장관이 적용을 결정한 경우는 예외
• 도로법상 접도구역
• 도시개발구역 — 단, 사업에 지장이 없으면 예외
• 정비구역 — 단, 사업에 지장이 없으면 예외
• 보전산지
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 상습재해구역 또는 환경정비구역

2. ‘예외’는 어떻게 판단되나요?

예외 조항은 ‘지정 전에 지어졌는가’, ‘사업 시행에 지장이 없는가’와 같은 기준이 붙어 있습니다. 이런 판단은 건축 담당 부서뿐 아니라 정비사업·도시계획·국방 등 관련 부서의 의견이 필요할 수 있으므로, 소유자가 혼자 결론 내리기 어렵습니다. 예외 인정 여부는 관할 행정청이 개별적으로 판단합니다.

상습재해구역·환경정비구역의 구체적인 범위는 대통령령(시행령)에서 정하도록 위임되어 있어, 시행령이 확정되면 다시 확인해야 합니다.

3. 내 토지가 제외 구역인지 확인하는 방법

1. 토지이용계획확인서(토지이음에서 발급)에서 용도지역·지구·구역 지정 내용을 확인합니다.
2. 정비구역·도시계획시설 지정 여부는 관할 구청의 도시계획·정비사업 담당 부서에 문의합니다.
3. 접도구역은 도로 관리청의 지정 여부를 확인합니다.
4. 보전산지는 산지 구분(산림청 산지정보)을 확인합니다.

구역 확인에서 자주 놓치는 포인트

• 지정 시점과 건축 시점의 선후 — 개발제한구역·군사시설 보호구역은 ‘지정 전에 건축·대수선했는가’가 예외 판단의 핵심이므로, 지정일과 건축 시기를 모두 확인해야 합니다.
• 구역 해제·변경 이력 — 과거에 지정되었다가 해제된 경우와 현재 지정된 경우는 판단이 달라질 수 있어 현재 기준의 지정 상태를 확인합니다.
• 토지 일부만 저촉되는 경우 — 대지 일부가 도시계획시설(도로 등)에 편입되어 있으면 건물이 그 부분에 걸쳐 있는지 현황측량으로 확인합니다.
• 열거되지 않은 규제 — 법에 제외 구역으로 열거되지 않았더라도 다른 법령이나 지구단위계획 등이 건축에 제한을 둘 수 있으므로 구청 확인이 필요합니다.

구역 지정 정보는 토지이용계획확인서에서 1차로 보이지만, 예외 인정 여부는 담당 부서의 판단이 필요합니다. 소유자가 결론을 내리기보다 확인 질문을 정리해서 구청에 문의하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.