[양성화 실무 08/28] 건축물대장 ‘위반건축물’ 표시 확인하는 법과 말소 절차|정부24·세움터 발급 안내

위반건축물 문제는 대부분 건축물대장을 떼어 보는 데서 시작합니다. 거래·대출·전세 계약이 막히거나 구청에서 시정명령서를 받은 뒤에야 대장에 표시가 있다는 사실을 알게 되는 경우도 많습니다. 이번 글에서는 건축물대장에서 위반건축물 표시를 확인하는 방법과, 표시가 의미하는 것, 말소는 언제 이루어지는지를 정리합니다.

1. 위반건축물 표시는 어디에서 확인하나요?

건축물대장은 정부24나 세움터(건축행정시스템)에서 발급받을 수 있습니다. 위반건축물로 등재된 경우 대장 표제부에 ‘위반건축물’ 표시가 나타나고, 변동사항(비고)란에 위반 내용이 적혀 있는 경우가 많습니다. 일반건축물대장과 집합건축물대장은 표시 위치와 서식이 조금 다를 수 있으니 전체 면을 꼼꼼히 확인하세요.

2. 위반 내용은 이렇게 읽습니다

• 위반 내용 — 무단 증축, 무단 용도변경, 사용승인 미필 등 위반의 종류
• 위반 면적과 위치 — 어느 층의 몇 ㎡인지
• 적발·기재 시점 — 구청이 위반을 확인해 기재한 시점

「건축법」 제79조는 허가권자(구청장)가 위반 건축물의 건축주·소유자 등에게 시정명령을 할 수 있도록 하고, 시정명령을 한 경우에는 위반 내용을 건축물대장에 적도록 정하고 있습니다. 즉 표시는 보통 시정명령 이후에 기재됩니다.

3. 표시가 없으면 위반이 없는 건가요?

아닙니다. 구청이 아직 적발하지 못했거나 시정명령 전 단계라면 대장에 표시가 없을 수 있습니다. 반대로 대장에 표시가 있는 건물이라도 실제 현황은 대장 기재 내용과 다를 수 있습니다. 그래서 매입·계약·양성화 검토에서는 대장 확인과 현장 확인을 함께 하셔야 합니다.

4. 표시는 언제 말소되나요?

일반적으로 위반 부분을 원상복구해 시정이 확인되거나, 양성화 등으로 적법하게 사용승인을 받아 위반 상태가 해소되면 구청에서 대장을 정리합니다. 이번 특별법에 따라 사용승인서를 받은 뒤 대장에 어떤 방식과 시점으로 반영되는지는 시행 후 구청의 처리 기준을 확인해야 합니다(25편에서 자세히 다룹니다).

5. 표시가 거래·대출에 미치는 영향

위반건축물로 등재된 주택은 전세보증금 반환보증 가입이나 전세·담보대출 심사에서 불이익을 받는 경우가 많다고 알려져 있습니다. 기관·상품별 기준이 다르고 수시로 바뀔 수 있으므로, 계약이나 대출 전에는 해당 금융기관·보증기관에 직접 확인하는 것이 안전합니다. 국회 입법 과정에서도 이런 임차인·매수인의 피해가 이 법의 배경으로 언급되었습니다.

대장과 함께 떼어 보면 좋은 서류, 그리고 첫 행동 순서

대장 확인과 함께 등기사항전부증명서(소유자·권리관계)와 토지이용계획확인서(구역 지정)를 같이 발급받으면 양성화 1차 검토에 필요한 정보가 대부분 모입니다.

위반건축물 표시가 확인되었다면 다음 순서로 움직이시길 권합니다.

1. 시정명령서와 이행강제금 고지서가 있는지, 받은 적이 없는지 확인합니다.
2. 이행기한과 부과 이력을 정리합니다.
3. 현장과 대장의 위반 내용이 일치하는지 현황을 확인합니다.
4. 양성화 가능성과 대안(원상복구 등)을 비교합니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.