[양성화 실무 26/28] 양성화 불가 판정 시 대안|일부철거·원상복구·설계 대응 전략

모든 위반건축물이 양성화되는 것은 아닙니다. 규모가 기준을 넘거나, 제외 구역에 있거나, 도로·구조안전 요건을 충족하지 못하는 경우도 있습니다. 이럴 때 “그럼 방법이 없나요?”라는 질문을 받습니다. 이번 글에서는 양성화가 어려울 때 검토할 수 있는 대안과 판단 기준을 정리합니다. 대안의 가능 여부는 건물별로 다르고 구청 협의가 필요합니다.

1. 양성화가 어려운 대표적인 사유

• 규모 기준(다세대 세대당 전용 85㎡, 단독 연면적 165㎡, 다가구 연면적 660㎡ 등)을 초과
• 개발제한구역·정비구역·도시계획시설 부지 등 제외 구역에 해당
• 2023년 12월 31일 당시 완공 사실을 입증하기 어려움
• 도로 요건(3m)이나 구조안전·방화·일조 등 요건을 충족하기 어려움
• 이행강제금 등 체납을 정리하기 어려움

2. 선택할 수 있는 대안

1. 일부 철거 후 양성화 — 위반 면적 일부를 철거해 규모 기준 안으로 맞추거나 문제가 되는 부분만 정리하는 방안입니다. 철거 후 남은 부분을 특별법으로 정리할 수 있는지는 구청 협의가 필요합니다.
2. 원상복구 — 위반 부분을 허가·신고된 상태로 되돌려 시정하는 방법입니다. 시정이 확인되면 이행강제금 부과와 위반건축물 표시 문제를 정리할 수 있습니다.
3. 보완 설계 후 재검토 — 구조·방화·피난 등 부족한 부분을 보완해 요건을 충족시킬 수 있는지 다시 확인합니다.
4. 일반 건축법상 허가·신고 — 건폐율·용적률 여유 등 현행 기준을 충족한다면 정식 증축·용도변경 절차를 밟는 방법입니다(22편 참조).

3. 판단 기준: 비용과 가치를 함께 비교

대안을 비교할 때는 다음 항목을 한 표로 정리해 보시면 도움이 됩니다.

4. 방치는 대안이 아닙니다

위반 상태를 그대로 두면 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 거래·대출·보증에서도 계속 불이익이 따릅니다. 어떤 방향이든 구체적인 계획을 세우고 진행하는 것이 유리합니다.

상황별로 먼저 검토할 대안 (요약표)

표는 방향을 잡기 위한 참고이며, 실제 가능 여부는 개별 건물의 조건에 따라 달라집니다.

정리하면, 양성화가 어려울 때는 일부 철거·원상복구·보완 후 재검토·일반 절차를 비용과 가치로 비교해 선택하시고, 방치하지 마세요.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.