[양성화 실무 13/28] 세대수 늘린 위반건축물(방쪼개기) 양성화 요건—피난·방화·마감재·소방시설 보완

cnc9cnc9 2026년 10월 8일 최종 수정 10월 10일 읽는 시간 약 8분 조회 11

위반건축물 양성화 실무 시리즈 13/28

📌 3줄 요약

세대·가구·호수를 증가시킨 대수선은 건축법 제49조·제50조·제52조와 소방시설법 제12조를 지켜야 사용승인이 가능합니다.
소규모 주거용이라도 호실이 늘어나면 피난과 화재 안전 기준이 더 엄격하게 적용됩니다.
보완공사가 필요한 범위는 현황조사 후에 판단할 수 있습니다.

다가구주택이나 빌라에서 방을 나누어 호실 수를 늘리는 이른바 ‘방쪼개기’는 임대 수익을 높이려는 목적으로 흔히 이뤄져 왔습니다. 그러나 호실이 늘어나면 거주 인원이 늘고, 화재 시 피난과 연소 확대 위험도 커집니다. 그래서 이번 특별법은 이런 건축물도 양성화 길을 열어 두되 화재·피난 안전 요건을 더 엄격히 요구하고 있습니다. 어떤 요건인지 정리해 드립니다.

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1. 법이 요구하는 추가 요건

세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 경우(그리고 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용한 경우)에는 사용승인을 받으려면 다음 규정을 준수해야 합니다.

「건축법」 제49조 — 건축물의 피난시설 등
「건축법」 제50조 — 건축물의 내화구조와 방화벽
「건축법」 제52조 — 건축물의 마감재료
「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제12조

2. 건축실무에서 점검하는 항목

조문의 취지에 비추어, 현장에서는 보통 다음 사항을 살펴봅니다. 적용되는 세부 기준은 건축물의 규모·층수·세대 수에 따라 다르므로 개별 검토가 필요합니다.

피난시설 — 계단 위치와 폭, 복도 폭, 각 호실에서 계단까지의 거리, 피난 방향의 연속성
내화·방화 — 호실 간 경계벽의 구조와 연소 확대를 막는 성능, 방화문 설치 여부
마감재료 — 벽·천장 마감재의 불연·준불연·난연 성능
소방시설 — 소화기·감지기·경보설비 등 대상 건축물에 필요한 소방시설의 설치와 관리

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3. 보완공사는 어떻게 진행되나요?

현황조사에서 부족한 부분을 확인하면 보완 설계를 하고, 신고·심의 때 보완 계획을 함께 제시합니다. 실제 보완공사의 시기는 사용승인 절차와의 선후 관계에 따라 정해지므로 구청 안내를 확인해야 합니다. 임차인이 거주 중이라면 공사 일정과 안전 확보 방법을 임차인과 협의하는 것도 중요합니다.

4. 주차 문제도 함께 확인하세요

세대·가구·호수를 증가시킨 대수선은 부설주차장 특례에서도 예외에 해당해, 주차장을 설치하거나 비용을 납부해야 하는 경우가 있습니다. 주차 문제는 14편에서 자세히 다룹니다.

⚠ 확인하세요
화재 안전은 임차인의 생명과 직결됩니다. 양성화 여부와 별개로 감지기·소화기 설치와 피난로 확보 같은 기본 안전 조치는 소유자가 먼저 점검하시길 권합니다.

호실이 늘어난 건물, 안전 점검 체크리스트

양성화 여부와 별개로, 호실이 늘어난 건물은 아래 항목을 먼저 점검해 보시길 권합니다. 어떤 시설이 법적으로 필요한지는 건물 규모와 용도에 따라 다르므로 건축사·소방 전문가의 확인이 필요합니다.

각 호실에서 계단까지 연결되는 통로가 막혀 있지 않은지
복도·계단에 물건을 적치해 피난을 방해하고 있지 않은지
호실마다 화재감지기와 소화기가 설치되어 있고 작동하는지
방화문이 있다면 닫힘 상태가 유지되는지
벽·천장 마감재가 화재에 취약한 재료로 되어 있지 않은지
가스·전기 설비가 호실 증가에 맞게 안전하게 정리되어 있는지

💬 건축사의 한마디 — 호실이 많은 건물은 보완공사 범위가 커져서 비용과 일정이 늘어나기 쉽습니다. 처음부터 전체 호실을 한 번에 파악하고, 우선순위를 정해 단계별로 계획하시는 것이 현실적입니다. 임차인이 계신 건물은 안전 점검 결과를 투명하게 공유하고 공사 일정을 협의하면 갈등을 줄일 수 있습니다.

정리하면, 호실이 늘어난 건물은 피난·방화·마감재·소방 요건과 주차 문제를 함께 보아야 하고, 보완 범위는 현황조사 후에야 정확히 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 방쪼개기를 한 건물은 모두 양성화가 되나요?

A. 아닙니다. 규모 기준, 2023년 12월 31일 완공 요건, 도로·구조안전·피난·방화·소방·주차·체납 여부 등을 모두 충족하고 심의를 통과해야 합니다.

Q. 보완공사 비용은 얼마나 드나요?

A. 건물 규모와 현재 상태에 따라 크게 달라 일반적인 금액을 말씀드리기 어렵습니다. 현황조사 후 필요한 보완 항목을 확인한 뒤 산정할 수 있습니다.

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글쓴이 · 구본창 건축사
(주)씨앤씨시그 건축사사무소 대표 건축사 · 건축사 경력 39년
서울시(25개구, 특히 강남구)에서 위반건축물 현황조사와 양성화 설계를 진행하고 있습니다.

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※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.