[양성화 실무 17/28] 이행강제금·과태료 체납 있으면 양성화 안 되나요?—1년 내 완납 조건부 승인

오래된 위반건축물은 이행강제금이 쌓여 체납 상태인 경우가 적지 않습니다. “체납이 있으면 양성화는 포기해야 하는 건가요?”라는 질문을 자주 받습니다. 이번 글에서는 특별법의 체납 관련 요건과 대응 방향을 정리합니다.

1. 법이 정한 체납 관련 요건

사용승인 요건에는 과태료(제9조)와 건축법 제80조에 따른 이행강제금의 체납이 없을 것이 포함되어 있습니다. 즉 원칙적으로 체납 상태에서는 사용승인을 받기 어렵습니다. 다만 1년 이내에 완납하는 조건으로 사용승인이 가능하도록 하는 예외가 있습니다.

2. 체납이 있는 소유자의 선택지

1. 체납액을 먼저 납부한 뒤 신고하는 방법 — 가장 단순하지만 현금 부담이 한 번에 생깁니다.
2. 1년 이내 완납 조건부 승인을 활용하는 방법 — 승인 후 1년 내 완납해야 하므로 납부 계획이 있어야 합니다.
3. 납부 방법 협의 — 분납 가능 여부 등은 이행강제금 징수 담당 부서에 문의해야 합니다.

조건부 승인을 받더라도 약속한 기간 안에 완납하지 못하면 문제가 될 수 있으므로, 자금 계획을 현실적으로 세워야 합니다.

3. 체납을 방치하면 생길 수 있는 일

이행강제금을 내지 않으면 법령에 따라 강제징수 절차가 진행될 수 있습니다. 체납이 길어지면 압류 등 재산상 불이익이 생길 수 있고, 매매·대출에도 장애가 됩니다. 양성화 기회를 활용하려는 소유자라면 체납 현황을 정확히 파악해 두는 것이 먼저입니다.

4. 체납액 확인 방법

관할 구청의 이행강제금 담당 부서에 문의하면 부과 내역과 납부 현황을 알 수 있습니다. 고지서를 분실했다면 본인 확인 후 발급받을 수 있습니다. 위반건축물 소유자가 바뀐 경우에는 부과 대상과 체납 이력의 승계 여부도 구청에 확인하세요.

체납이 있다면 이런 순서로 계획을 세워 보세요

1. 체납 내역 정리 — 부과 연도별 금액, 가산금 여부, 압류 등 조치 여부를 구청에서 확인합니다.
2. 감경 가능성 검토 — 소규모 주거용이거나 소유권 변경 등 감경 사유가 있는지 법령·조례 기준으로 확인합니다(15편 참조).
3. 자금 계획 수립 — 체납액, 양성화 과태료, 설계비, 보완공사비를 합쳐 필요 자금과 시기를 정합니다.
4. 납부 방식 협의 — 분납 등 납부 방식이 가능한지 담당 부서에 문의합니다.
5. 신고 시점과 완납 시점 맞추기 — 1년 이내 완납 조건부 승인을 활용할 경우 완납 계획을 구체적으로 세웁니다.

체납은 쌓일수록 부담이 커지고 선택지가 줄어듭니다. 양성화 여부를 결정하기 전에라도 현재 체납액을 정확히 파악해 두시기를 권합니다. 특히 소유권이 최근에 바뀐 건물이라면 이전 소유자 시기의 부과·체납 내역이 현재 소유자에게 어떻게 적용되는지도 구청에 확인하세요.

정리하면, 체납은 원칙적으로 요건에서 걸리지만 1년 이내 완납 조건부 승인이라는 길이 있으므로, 체납액 파악과 자금 계획이 먼저입니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.