[양성화 실무 10/28] 건축사가 작성하는 설계도서·현장조사서란?-양성화 신고서류 구성과 준비물

양성화 신고에서 소유자가 가장 낯설어하는 부분이 ‘건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서’입니다. 직접 작성하면 되는지, 어떤 내용이 들어가는지, 비용은 어떻게 정해지는지 궁금해하십니다. 이번 글에서는 법에서 요구하는 서류의 의미와 준비 과정을 정리합니다. 신고서류의 정확한 서식은 시행령에서 정해지므로, 이 글은 법 조문과 건축실무를 기준으로 한 안내임을 먼저 말씀드립니다.

1. 법이 요구하는 신고서류

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 제4조에 따라 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 안에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 구청장 등에게 신고해야 합니다. 다만 국가시책사업으로 건축·대수선한 건축물은 행정청이 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있습니다. 직접 작성하는 방식이 아니라 건축사의 전문적 확인이 필수인 구조입니다.

2. 설계도서와 현장조사서에는 무엇이 들어가나요?

정확한 서식은 시행령으로 정해지지만, 건축실무에서 일반적으로 다음과 같은 내용이 중심이 됩니다.

• 배치도·평면도·입면도·단면도 등 건축물현황도와 면적표
• 위반 부분의 위치·면적·구조·용도 표시
• 대지와 도로의 관계, 이격거리 등 대지 현황
• 구조안전·방화·피난·위생 등 사용승인 요건 검토 의견
• 현장조사 결과(조사 일시, 조사 내용, 사진)

과거 2014년 시행령에서는 신고서, 현장조사서, 대지 권리 증명서류, 설계도서 등을 제출하도록 정한 선례가 있습니다. 이번 법의 구체적 서식은 시행령 확정 후 다시 확인해야 합니다.

3. 소유자가 준비할 서류

• 건축물대장, 등기사항전부증명서
• 신분증과 위임이 필요한 경우 위임장
• 허가 당시 도면·사용승인서 등 기존 건축 서류(있는 경우)
• 시정명령서·이행강제금 고지서 등 위반 관련 공문(있는 경우)
• 완공 시점을 보여주는 증빙 자료

4. 비용은 무엇에 따라 달라지나요?

설계·조사 비용은 건물의 규모와 층수, 위반 부분의 범위와 복잡도, 측량이 필요한지, 구조·소방 등 협력 분야 검토가 얼마나 필요한지에 따라 달라집니다. 같은 면적이라도 현황 도면이 남아 있는지, 임차인 접근이 쉬운지에 따라 작업량이 달라집니다. 정확한 비용은 현황을 본 뒤 개별 견적으로 안내받으시는 것이 맞습니다.

건축사에게 의뢰할 때 확인하면 좋은 질문 5가지

1. 현황조사와 도서 작성의 범위가 어디까지인가요? (측량, 구조 검토, 소방 검토 포함 여부)
2. 심의 대응과 구청 협의는 어디까지 함께 해 주나요?
3. 보완이 필요할 경우 추가 업무와 비용은 어떻게 정해지나요?
4. 예상 일정은 어떻게 되고, 소유자가 준비해야 할 자료는 무엇인가요?
5. 양성화가 불가능하다고 판단될 때 대안 검토도 해 주나요?

계약 전에 업무 범위와 비용 구조를 서면으로 확인해 두시면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 이 질문들은 건축사를 선택할 때 어느 사무소에나 해 보실 수 있는 기본 질문입니다.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.