[양성화 실무 11/28] 위반건축물 양성화 신고 절차|구청 접수부터 건축위원회 심의 30일, 사용승인까지

cnc9cnc9 2026년 10월 7일 최종 수정 10월 10일 읽는 시간 약 7분 조회 15

위반건축물 양성화 실무 시리즈 11/28

📌 3줄 요약

신고를 받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 요건에 적합하면 사용승인서를 교부합니다.
심의에서는 구조안전·위생·방화·일조권 등에 현저한 지장이 없는지를 살핍니다.
과태료(이행강제금 5회분 상당) 납부 후 사용승인을 받게 됩니다.

양성화 절차가 어떻게 흘러가는지 알면 준비해야 할 것이 분명해집니다. 이번 글에서는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 정한 신고 접수에서 사용승인까지의 흐름을 단계별로 정리합니다. 구청별 세부 운영과 신고기간은 시행령과 지자체 안내에 따라 달라질 수 있습니다.

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1. 전체 흐름

사전 준비 — 현황조사, 위반 면적 산정, 완공 증빙 수집, 건축사의 설계도서·현장조사서 작성
신고 — 건축주 또는 소유자가 대통령령으로 정하는 기간 안에 관할 구청에 신고
요건 검토와 건축위원회 심의 — 신고받은 날부터 30일 내에 지방자치단체 건축위원회 심의
과태료 납부 — 이행강제금 5회분 상당액(기납부액 차감)
사용승인서 교부
건축물대장 정리

2. 건축위원회 심의에서는 무엇을 보나요?

사용승인 요건에 적합한지 확인합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.

자기 소유 대지(또는 사용승낙 받은 대지, 국공유지) 위에 건축한 것인지
건축법상 대지와 도로의 관계(제44조), 건축선(제46조), 건축물의 배치(제47조) 위반 여부 — 단, 도로 최소 너비는 3m로 완화
구조안전·위생·방화와 인근 주민의 일조권, 도시계획사업 시행에 현저한 지장이 없는지
세대·가구·호수를 증가시킨 경우 피난·내화·마감재료·소방시설 기준 준수 여부
과태료와 이행강제금의 체납 여부

👉 신고 일정, 놓치지 않도록 미리 준비하세요

한시법이라 신고기간이 중요합니다. 지금 단계에서 준비할 수 있는 것부터 안내해 드립니다.

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3. 심의 전에 건축사가 준비하는 것

심의 위원이 판단할 수 있도록 구조안전·방화·피난에 관한 현황과 보완 계획을 도서로 명확히 정리합니다. 필요한 보완공사가 있다면 보완 내용을 구체적으로 제시하는 것이 도움이 됩니다. 심의 과정에서 보완 요청이 있을 수 있으므로 일정에 여유를 두는 것이 좋습니다.

4. 특정건축물 지원센터

법 제5조는 지방자치단체가 이 법에 따른 업무의 효율적 추진을 위해 특정건축물 지원센터를 설치·운영할 수 있도록 하고 있습니다. 지자체에 따라 센터를 통해 상담과 안내를 제공할 수 있으니 관할 구청의 안내를 확인하세요.

심의를 앞두고 알아 두면 좋은 실무 포인트

보완 요청에 대비하세요. 심의 과정에서 서류 보완이나 보완공사 계획 구체화를 요청받는 경우가 있어, 일정에 여유를 두고 추가 자료를 빨리 낼 수 있게 준비해 두는 것이 좋습니다.
이웃과의 관계를 점검하세요. 법은 인근 주민의 일조권 등에 현저한 지장이 없을 것을 요건으로 하므로, 증축 부분이 이웃 건물의 일조·사생활에 영향을 주는지 미리 살펴보는 것이 좋습니다.
구조·방화 안전 의견을 명확히 하세요. 구조안전·방화에 대한 건축사의 검토 의견과 보완 계획이 도서에 분명하게 담겨 있을수록 심의가 수월해집니다.
사전 협의를 활용하세요. 구청 담당자와 쟁점이 될 만한 부분(도로, 대지 권리, 체납 등)을 신고 전에 문의해 두면 반려나 보완 요청을 줄일 수 있습니다.

심의 결과와 일정은 관할 지방자치단체 건축위원회의 운영에 따라 달라질 수 있습니다.

💬 건축사의 한마디 — 심의는 서류가 완벽해도 위원들의 질문과 보완 요청이 나올 수 있는 과정입니다. 그래서 신고 시점을 마감 직전으로 잡지 마시고, 보완 기간까지 감안해 여유 있게 접수하시기를 권합니다. 한시법의 특성상 신고가 몰릴 가능성도 있으므로 준비를 일찍 시작할수록 선택지가 넓어집니다. 지금 단계에서는 현황조사와 증빙 정리를 미리 해 두는 것이 가장 효과적인 준비입니다.

자주 묻는 질문

Q. 심의에서 부결되면 어떻게 되나요?

A. 요건에 맞지 않으면 사용승인을 받을 수 없고, 위반 상태는 계속됩니다. 이 경우 이행강제금이 계속 부과될 수 있어 보완 후 재진행이 가능한지, 다른 대안이 있는지 구청과 협의해야 합니다(26편 참조).

Q. 30일은 어떤 기간인가요?

A. 법에서 신고받은 날부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주도록 정한 처리 기간입니다. 서류 보완 등이 필요하면 실제 소요 기간은 달라질 수 있습니다.

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글쓴이 · 구본창 건축사
(주)씨앤씨시그 건축사사무소 대표 건축사 · 건축사 경력 39년
서울시(25개구, 특히 강남구)에서 위반건축물 현황조사와 양성화 설계를 진행하고 있습니다.

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※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.