[양성화 실무 15/28] 위반건축물 이행강제금 계산 방법—시가표준액·위반면적·연 2회 부과 구조

위반건축물 소유자에게 가장 직접적인 부담은 매년 날아오는 이행강제금입니다. “얼마가 나오는 건지”, “언제까지 내야 하는지”를 정확히 아는 소유자는 많지 않습니다. 이번 글에서는 건축법에 따른 이행강제금의 기본 구조를 정리합니다. 이행강제금의 구체적인 금액은 건물마다 다르므로, 아래 내용은 계산 원리를 이해하기 위한 설명입니다.

1. 시정명령에서 이행강제금까지

허가권자(구청장)는 건축법 제79조에 따라 위반 건축물의 건축주·소유자 등에게 시정을 명하고, 정해진 기간 안에 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금을 부과합니다. 부과 전에는 이행기한을 정해 그때까지 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 문서로 미리 알리도록 되어 있습니다.

2. 금액은 어떻게 정해지나요?

기본 구조는 1㎡당 시가표준액 × 위반 면적 × 위반 유형별로 정해진 비율입니다. 건폐율·용적률 초과나 허가·신고 없는 건축처럼 무거운 위반은 시가표준액의 100분의 50을 기준으로 계산하는 유형이 있고, 용도변경이나 그 밖의 위반은 다른 기준이 적용됩니다. 비율은 건축법 시행령에서 유형별로 정하고 있어 같은 면적이라도 위반 유형에 따라 금액 차이가 큽니다.

시가표준액은 지방세법에 따라 건물에 적용되는 기준액이므로, 건물 구조·용도·연식에 따라 달라집니다.

3. 얼마나 자주, 언제까지 부과되나요?

건축법 제80조는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례로 정하는 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 이행강제금을 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 즉 위반 상태가 해소되지 않으면 해마다 계속될 수 있습니다.

실제 부과 횟수는 지자체 조례와 운영 방식에 따라 다르므로 고지서와 관할 구청 안내를 확인해야 합니다.

4. 감경 제도

건축법 제80조의2와 시행령, 지자체 조례는 일정한 사유가 있을 때 이행강제금을 감경할 수 있도록 하고 있습니다. 소규모 주거용 건축물이거나 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 등이 감경 사유로 규정되어 왔습니다. 구체적인 요건과 감경 비율, 신청 방법은 법령과 조례를 확인해야 하며, 시정 기한까지 위반 상태를 유지한 경우 감경에서 제외되는 경우가 많습니다.

5. 이행강제금을 내면 위반이 해소되나요?

아닙니다. 이행강제금은 시정을 간접적으로 강제하는 수단이지 위반 상태를 정리해 주는 제도가 아닙니다. 이행강제금을 납부해도 위반건축물 표시는 남고, 시정되지 않으면 다음 부과가 이어질 수 있습니다. 이번 특별법의 과태료가 ‘이행강제금 5회분’을 기준으로 정해지는 만큼, 이행강제금 산정 구조를 이해해 두면 비용 예측에 도움이 됩니다.

이행강제금 고지서에서 확인할 것

• 부과 근거 — 어떤 위반(무단 증축, 용도변경 등)에 대해 부과했는지
• 위반 면적 — 실제 현황과 일치하는지
• 부과 기준 — 시가표준액과 적용 비율이 어떻게 계산되었는지
• 부과 시기와 회차 — 최초 시정명령일 기준으로 몇 번째 부과인지
• 이의 제기 방법 — 고지서에 안내된 불복 절차와 기한

고지서의 위반 면적이 실제와 다르다면 현황 실측 자료와 함께 구청에 정정을 요청해야 할 수 있습니다. 감경이나 이의가 가능한지는 기한이 있는 경우가 많으므로 고지서를 받으면 바로 확인하세요.

자주 묻는 질문

※ 이 글은 2026년 10월 3일 기준, 법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행)과 관련 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 글입니다. 개별 건축물의 양성화 가능 여부를 보장하거나 법률 자문을 대신하지 않으며, 시행령·조례 등 하위법령이 확정되면 내용이 달라질 수 있습니다(확정 시 업데이트). 최종 판단은 관할 구청의 확인과 현황조사를 거쳐야 합니다.